Il mutuo fondiario è disciplinato dalle norme che si trovano all’interno del Testo Unico Bancario e che vengono riportate dall’articolo 38 del DL 385 del 1993.
Il mutuo fondiario per definizione consiste nella concessione da parte delle banche di finanziamenti, che possono essere a medio o a lungo termine e che vengono garantiti da un’ipoteca di primo grado imposta sugli immobili.
Da questo punto di vista sembra che non ci siano differenze tra mutuo fondiario e ipotecario.
Eppure, come avremo modo di spiegare più dettagliatamente in seguito, il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario sono due prodotti finanziari diversi.
Ma andiamo più in fondo ed esaminiamo in che cosa consiste il contratto di mutuo fondiario e la differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario.
Mutuo fondiario: caratteristiche
Il mutuo fondiario può andare da un anno a 30 anni e, con la stipula del contratto fra la banca e il mutuatario, viene immessa un’ipoteca di primo grado sull’immobile.
L’ipoteca ha la funzione di servire come garanzia del credito.
Il mutuo fondiario viene generalmente richiesto per l’acquisto della prima casa da adibire ad uso abitativo. Inoltre la formula applicabile è quella dell’80%.Tutto ciò vuol dire che il limite massimo che è finanziabile attraverso questa tipologia di mutuo è costituito dal valore dell’immobile al netto del 20%.
Naturalmente come punto di riferimento può essere preso anche il valore del costo dei lavori da realizzare, se il mutuo viene chiesto per la realizzazione di lavori di ristrutturazione.
Se il mutuatario ha l’esigenza di vedersi riconosciuta la somma al 100%, deve fornire alla banca altre garanzie, come per esempio fideiussioni bancarie o polizze di assicurazione.
Se il mutuo non rispetta questi limiti e non gode di particolari garanzie, arrivando a superare anche la soglia dell’80%, ci possono essere dei problemi nel tempo e si potrebbe avere un mutuo fondiario nullo.
Infatti i vari tribunali che sono stati interpellati in presenza di situazioni del genere si sono sempre pronunciati a favore della nullità.
Inizialmente si parlava di nullità parziale, poi, in seguito anche ad una sentenza della Corte di Cassazione del 2017, se il mutuo fondiario viene concesso oltre l’80% senza particolari garanzie, la nullità può essere considerata totale.
In caso di difficoltà, quindi, può tornare utile per il mutuatario chiedere una surroga del mutuo fondiario, in modo da avere la possibilità di passare ad un mutuo ipotecario. Ovviamente devono esistere tutti i presupposti per poter arrivare ad una decisione del genere e per poteruna simile richiesta.
Le situazioni possono variare da caso a caso e devono essere accertate attraverso delle consulenze rilasciate da personale competente.
In merito alla surroga ti consigliamo di leggere e approfondire l’argomento tramite questi articoli:In Questo Articolo ti Parliamo di:
Mutuo fondiario: i vantaggi
Anche se alcuni pensano che i mutui fondiari hanno delle limitazioni, in realtà queste tipologie di finanziamenti possono rivelarsi vantaggiose per delle agevolazioni che comportano a livello economico.
Ad esempio il mutuatario ha anche la possibilità di pagare la metà l’onorario da corrispondere al notaio.
Inoltre nel momento in cui arriva l’opportunità della cancellazione dell’ipoteca, non si devono sostenere ulteriori spese. Ci sono anche dei vantaggi per le banche, perché in generale si possono ridurre i costi indiretti con il mutuo fondiario, che viene ad avere meno peso nel bilancio dell’istituto di credito.
Da considerare anche il mutuo fondiario a titolo esecutivo, con il quale la banca, in caso di mancato pagamento, può procedere alla vendita all’asta dell’immobile.
Da questo punto di vista il mutuo fondiario o ipotecario non fa differenza. Infatti anche nel caso del mutuo ipotecario la banca può procedere alla vendita all’asta dell’immobile. Tuttavia con il mutuo fondiario i tempi sono molto più brevi per il mutuatario.
Il mutuo fondiario può essere una tipologia molto utile da sfruttare anche da parte di soggetti che svolgono attività professionali o imprenditoriali.
Può essere una buona opportunità per coloro che non risultano protestati o per coloro che non hanno intenzione di acquistare immobili di lusso. Per quanto riguarda il tasso, si può scegliere tra fisso, variabile o misto.
Per ciascuna di queste tre forme di tasso di interesse ci sono dei vantaggi da prendere in considerazione.
Il tasso fisso è dedicato a coloro che vogliono avere la garanzia di poter programmare le spese da sostenere ogni mese.
Infatti con il tasso fisso l’importo delle rate da pagare non cambia. L’unico problema può essere rappresentato dai tassi iniziali, che sono meno contenuti rispetto a quelli previsti dal mutuo a tasso variabile. Quest’ultimo comporta sempre una certa percentuale di rischio. Infatti l’importo delle rate da pagare può variare di mese in mese, in base all’andamento del mercato finanziario.
Se da un lato si ha la possibilità di risparmiare, dall’altro ci si potrebbe ritrovare a pagare rate più alte del previsto.
Proprio per questo il mutuo a tasso variabile è dedicato a coloro che sono particolarmente esperti del mercato finanziario o a coloro che hanno una disponibilità economica tale da potersi permettere di ovviare a spese più alte del previsto.
Il mutuo fondiario a tasso misto comprende la possibilità di passare dal tasso fisso a quello variabile o viceversa in base a delle scadenze prestabilite al momento della sottoscrizione del contratto. Da non dimenticare la possibilità dell’accollo del mutuo fondiario.
Quando si compra la casa da un costruttore, quest’ultimo può avanzare la proposta, secondo la quale l’acquirente si accolli il pagamento del mutuo che ha dovuto accendere per pagare le spese derivanti dalla realizzazione dell’immobile.
Oppure l’accollo del mutuo fondiario si può avere anche quando si decide di acquistare un’abitazione già coperta da un mutuo, a cui ha fatto ricorso un soggetto privato.
Mutuo ipotecario, fondiario: le differenze
Anche se le differenze tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario possono sembrare minime, in realtà conviene sempre soffermarsi su di esse anche in sede di valutazione su quale scelta effettuare, specialmente quando si ha l’esigenza di richiedere una grossa somma di denaro, per esempio per l’acquisto della prima casa.
I clienti devono stare molto attenti quando chiedono le informazioni necessarie alle banche o alle società finanziarie, perché spesso queste differenze vengono date per scontato o non vengono spiegate in maniera molto chiara.Il mutuo fondiario può godere di interessi più bassi rispetto a quello ipotecario, di spese notarili più contenute e viene utilizzato soltanto per l’acquisto della prima casa.
Nel mutuo ipotecario, inoltre, gli oneri passivi non possono essere soggetti a detrazione, se si accede ad un mutuo di questo genere per acquistare immobili ad uso differente rispetto a quello residenziale o per avere maggiore liquidità a disposizione.
Il credito della banca, con il mutuo fondiario, è garantito dall’ipoteca iscritta su un immobile e che rimane fino a quando non viene restituito tutto l’importo. Nel caso in cui la nota di iscrizione non menziona la clausola di indicizzazione, avviene automaticamente l’adeguamento dell’ipoteca.
Nel mutuo fondiario le ipoteche non sono assoggettate a revocatoria fallimentare, se sono state imposte 10 giorni prima dalla pubblicazione della sentenza di fallimento.
I debitori, ogni volta che arrivano ad estinguere la quinta parte del debito, possono vantare il diritto di ottenere la parziale liberazione dell’immobile ipotecato, se risulta attraverso specifici documenti o mediante perizie che la somma ancora da restituire sia garantita da altri beni vincolati.
Da ciò si può dedurre anche che il mutuatario può richiedere la diminuzione dell’importo ipotecato, man mano che si riduce il debito che ha contratto con la banca.
Cosa è conveniente fare allora? Occorre sempre valutare con attenzione tutte le possibilità che le banche ci offrono, quando abbiamo la necessità di richiedere un prestito.
Quello fondiario sicuramente è un’ottima opportunità a cui rivolgersi, con l’unico limite che può essere richiesto soltanto per l’acquisto o per la ristrutturazione della prima casa.
Come scegliere il mutuo fondiario
Per trovare il mutuo fondiario che possa fare al caso nostro, dobbiamo compiere di solito una ricerca approfondita.
Infatti le banche non tendono a pubblicizzare il mutuo fondiario in maniera molto diffusa.
Per esse il mutuo fondiario può comportare anche tempi più lunghi in caso debbano ricorrere ad una vendita forzata.
È una tipologia di mutuo che va richiesta esplicitamente e la banca difficilmente sarà disposta a concedere questo finanziamento, specialmente se non sussistono nei minimi dettagli tutte le garanzie sulle quali può contare.
In ogni caso, sia che decidiamo di ricorrere ad un mutuo fondiario che ad un mutuo ipotecario, teniamo sempre presente il peso che in termini di interessi da pagare è costituito dal Taeg.
Anche in base alla sua percentuale possiamo decidere se optare per una forma di finanziamento o per l’altra.
C’è infine un’ultima differenza che caratterizza il mutuo fondiario.
Si tratta dell’ipoteca di primo grado.
Essendo di primo grado, significa che, in caso di inadempienza da parte del debitore, il soggetto creditore che ha l’ipoteca di primo grado, ha diritto di venire soddisfatto il suo debito prioritariamente sugli altri eventuali creditori che aspirano ad avere restituite le somme che hanno dato in prestito attraverso la vendita forzata dei beni del debitore che non riesce più a pagare.
Sembra una sottigliezza, ma per la banca che ha concesso il prestito il primo grado può fare veramente la differenza, per cui non è un elemento affatto da sottovalutare.
Non fermarti qui! Raccogli tutte le informazioni utili sul mutuo:
- Mutuo tasso bilanciato: che cos’è e come funziona!
- Mutuo variabile con cap: come funziona!
- Mutuo tasso misto: che cos’è e come funziona!
- Mutuo ristrutturazione prima casa: LA GUIDA!
- Interessi mutuo prima casa: come scegliere il mutuo che fa per te!
Oppure scegli l’articolo che fa al tuo caso visitando la nostra pagina totalmente dedicata ai MUTUI: CLICCA QUI!
