Il mutuo seconda casa non da tutti è ritenuto particolarmente conveniente, considerando i costi a cui si va incontro per la sua accensione e per la restituzione della somma eventualmente avuta in prestito da una banca.
Tra l’altro possiamo dire che non sempre è facile ottenere un mutuo per acquisto della seconda casa e ancora più difficile è avere un secondo mutuo per seconda casa.
Le banche non concedono questi prestiti facilmente e la maggior parte degli istituti di credito riduce la percentuale finanziabile. Generalmente si arriva ad ottenere soltanto in media il 60% del valore dell’immobile.
Soltanto qualche banca arriva al 70%. Questo accade perché avere una seconda casa rientra in una vera e propria ipotesi di investimento che comporta dei guadagni. Proprio per questo motivo non tutti sono disposti a concedere delle agevolazioni che invece sussistono nel caso dell’abitazione principale.
Per un mutuo per seconda casa si deve più guardare alle offerte che riguardano i mutui ipotecari, quelli che comportano l’imposizione di un’ipoteca sull’immobile a favore della banca che concede il finanziamento.
Tutto ciò comunque non costituisce un problema, visto che di solito le offerte delle banche vanno proprio nel senso dei mutui ipotecari.
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Calcolo mutuo seconda casa: i costi da pagare
Il mutuo per la seconda casa si può rivelare molto più costoso di quanto si pensi. Innanzitutto per finanziamenti di questo genere le banche tendono ad applicare una maggiorazione nei tassi soprattutto per quanto riguarda lo spread.
Ma non è questa maggiorazione a fare la differenza.
Se ci rivolgiamo ai principali gruppi bancari italiani, come BNL, Intesa SanPaolo e Unicredit, ci accorgiamo che non ci sono grosse differenze rispetto ad un mutuo per la prima casa, nemmeno con la maggiorazione dello spread.
Quello che costa veramente è rappresentato dai costi accessori, ai quali si può andare incontro.
Per un mutuo richiesto per l’acquisto della seconda casa, le banche tendono ad applicare una maggiorazione sui costi di istruttoria.
E già questo può pesare molto sulle spese da sostenere, a meno che non si confrontano in modo attento le varie offerte delle banche, per orientare la nostra scelta su quelle che penalizzano meno chi desidera investire in un secondo immobile.
Se si stabilisce un contratto di mutuo per una seconda casa, l’imposta sostitutiva del mutuo seconda casa arriva al 2%, a differenza del minore valore di quella di un mutuo per la prima casa, che è pari allo 0,25%.
I costi aumentano anche in virtù del fatto che non è possibile effettuare la detrazione degli interessi per il mutuo per la seconda casa, a parte per ciò che riguarda gli interessi passivi, di cui parleremo in seguito.
Sicuramente però non sono a disposizione tutte le agevolazioni fiscali per la prima casa, che invece prevede un recupero fiscale piuttosto elevato, a vantaggio di colui che ha stipulato il contratto per il finanziamento.
Questo discorso è valido anche per i dipendenti pubblici che chiedano un mutuo Inpdap. Il regolamento di questo ente non esclude la possibilità.
Tuttavia da una parte tende a limitare l’importo che può essere richiesto e dà una trattazione prioritaria soltanto per la domanda dei mutui che riguardano la prima casa, mettendo quelli per la seconda casa in coda a tutto il resto.
Se poi consideriamo che il mutuo per la seconda casa al 100% non è generalmente accettato dalle banche, questi finanziamenti non si rivelano molto convenienti.
Detrazione mutuo seconda casa: gli interessi passivi
Chi vuole investire nel mattone comunque deve sempre tenere presente che anche nel caso del mutuo per la seconda casa è possibile ricorrere a qualche detrazione, che rende più conveniente o in parte mitiga le condizioni strette a cui le banche sottopongono questo tipo di investimento.
In fin dei conti la seconda casa può essere anche un’abitazione in cui trascorrere le vacanze, come per esempio la casa al mare o quella in montagna.
Seppure il mutuo è più costoso rispetto a quello per la prima casa, però si possono detrarre gli interessi passivi sul finanziamento ricevuto, a condizione che il finanziamento sia stato acceso prima del 1993.
Ci riferiamo in questo senso ai mutui ipotecari che sono stati stipulati entro la fine del 1990, che erano finalizzati all’acquisto di immobili differenti rispetto all’abitazione principale.
Oppure possiamo fare riferimento ai mutui accesi nel 1991 o nel 1992 che avevano lo scopo di favorire l’acquisto di immobili, sempre da utilizzare come abitazione differente da quella principale.
In tutto questo contesto, però, la detrazione degli interessi passivi è ammessa soltanto se nel tempo sono rimaste invariate le condizioni. Quindi, per esempio, se nel frattempo l’immobile è stato dato in locazione, non possiamo ottenere questa detrazione.
L’importo massimo per effettuare il calcolo della detrazione, che corrisponde al 19%, è pari a 2.065,83 euro per ogni intestatario del mutuo.
L’importo della detrazione non può essere sommato a quella già ottenuta sulla prima casa. Inoltre non è possibile detrarre la quota capitale che costituisce le somme che dobbiamo versare alla banca.
Surroga mutuo seconda casa
Per quanto riguarda la surroga del mutuo per la seconda casa, possiamo dire che la normativa stabilisce la sua possibilità.
Infatti, con la legge Bersani del 2007, qualsiasi mutuatario può decidere di passare ad un altro mutuo, rivolgendosi ad una banca che pone condizioni economiche più vantaggiose, senza dover sostenere altri costi.
Tutto ciò può essere fatto indipendentemente dalla durata del mutuo, dal tipo di tasso, senza indicare una specifica finalità.
Riguardo la Surroga è molto utile leggere questi articoli:È importante naturalmente che la richiesta di una surroga comporti un vantaggio per il richiedente, potendo optare per il cambio di tasso e per un allungamento delle rate.
È sempre da considerare per il passaggio da una banca all’altra il capitale residuo, tenendo presente che per la surroga molto difficile si parte da meno di 50.000 euro.
Per questo motivo è sempre importante richiedere un preventivo e confrontare le diverse offerte delle varie banche, prima di considerare l’ipotesi di chiedere eventualmente anche una negoziazione, trovando un accordo con la banca con la quale si ha già un mutuo in corso, procedura che è valida anche per i mutui per la seconda casa.
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