Può capitare, nel comprare un immobile, di imbattersi in una nuda proprietà.
Generalmente questa dicitura è accompagnata da un annuncio di vendita ad un prezzo inferiore rispetto alla media degli altri immobili.
Ma che cosa significa tutto ciò?
Possiamo già dirti, fin dall’inizio, che la vendita della nuda proprietà è una soluzione che sempre più viene presa in considerazione nell’ambito del mercato immobiliare.
Infatti, come avremo modo di vedere nel corso di questa guida, ci sono diversi vantaggi che la nuda proprietà può determinare.
INIZIAMO SUBITO!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Che cos’è la nuda proprietà e cosa significa
Che significa nuda proprietà?
Cominciamo subito spiegandoti il significato di nuda proprietà, per poter essere consapevoli di che cosa si tratta.
Infatti quando parliamo di nuda proprietà intendiamo il valore della proprietà di un immobile, senza considerare, tuttavia, il diritto di usufrutto.
È molto importante conoscere la differenza fra questi due termini, nuda proprietà ed usufrutto, e anche conoscere la definizione di nudo proprietario, per vedere che cosa significa esattamente ed essere consapevoli quando si tratta della compravendita di un immobile.
Ma andiamo con ordine e vediamo quali sono le differenze.
Differenze tra nuda proprietà e usufrutto
Abbiamo visto fin dal primo momento che c’è un collegamento stretto tra il concetto di nuda proprietà e quello di usufrutto.
Molti si chiedono esattamente come debba operare questa distinzione, specialmente quando si tratta di vedere i diritti che si hanno sull’immobile oggetto della compravendita.
Capirai sicuramente meglio come questi due aspetti siano strettamente collegati, dopo che avremo specificato meglio che cosa intendiamo con questi due concetti.
La nuda proprietà è il diritto che ha come oggetto la compravendita immobiliare.
L’usufrutto, invece, è il diritto che il venditore può mantenere sull’immobile quando vende la nuda proprietà.
È molto importante cercare di avere chiara questa distinzione, per fare la differenza quando leggi un annuncio immobiliare in cui viene specificato che si vende la nuda proprietà.
Tra l’altro è meglio fin dall’inizio chiarire di che cosa si tratta, per non ritrovarsi ad avere a che fare con spiacevoli sorprese in seguito, quando, per esempio, decidi di fare un finanziamento per l’acquisto di un immobile venduto in questo modo.
Intendiamo dire che sapere la differenza tra questi due concetti ti aiuta a valutare anche in maniera più specifica se, per esempio, conviene fare un mutuo per la nuda proprietà.
Chi è il nudo proprietario
Prima di proseguire spiegandoti come funziona la nuda proprietà riteniamo sia opportuno fare ancora una precisazione utile.
Ossia chiarire chi è il nudo proprietario.
Il nudo proprietario è dunque il proprietario dell’immobile che ha venduto il suo bene ma ha diritto di godere dell’immobile stesso e delle utilità che esso arreca.
Insomma anche se il bene non appartiene al nudo proprietario esso può godere del bene stesso e dunque continuare a viverci.
Tale diritto viene meno solo con la morte.
Nuda proprietà: come funziona
Per capire come funziona la nuda proprietà, bisogna definire esattamente nell’ambito del nostro ordinamento giuridico come viene definito il concetto di proprietà, rifacendoci in particolare all’articolo 832 del Codice Civile che stabilisce quali sono i diritti del proprietario di godere delle cose che possiede.
La proprietà si può considerare un diritto reale esclusivo.
Dobbiamo però distinguere tra due soggetti.
Si tratta dell’usufruttuario e del nuovo proprietario dell’immobile.
Il primo è l’ex proprietario, che ha venduto la nuda proprietà, quindi ha venduto la proprietà dell’immobile, ma ha conservato il diritto di usufrutto.
Il secondo, ovvero il nuovo proprietario dell’immobile, compra un diritto di proprietà che comprende anche l’usufrutto e ottiene la possibilità di godere pienamente del bene che ha acquistato quando viene a mancare il diritto di usufrutto, che si estingue alla morte dell’usufruttuario.
A chi conviene la nuda proprietà?
Dopo aver visto nello specifico il funzionamento della nuda proprietà, vediamo se veramente essa può convenire, se si rivela utile sia per chi compra che per il venditore.
La vendita di una nuda proprietà conviene
Naturalmente per il venditore questo meccanismo conviene, perché gli consente di avere a disposizione nell’immediato una certa liquidità che deriva dalla vendita, ma comunque non deve rinunciare all’uso esclusivo dell’abitazione, quindi ne potrà continuare ad usufruire anche per esempio durante la vecchiaia.
L’acquisto della nuda proprietà permette di comprare ad un prezzo basso
In ogni caso non pensiamo che la nuda proprietà si riveli soltanto vantaggiosa per il venditore, perché comporta degli aspetti positivi anche per l’acquirente.
Infatti innanzitutto l’acquirente può acquistare un immobile ad un prezzo di mercato più basso e potrà fare dei progetti sulla possibilità di sfruttare la casa per necessità che subentreranno in futuro.
Calcolo della nuda proprietà
Tutto si basa sulla valutazione della nuda proprietà.
Infatti di solito interviene un professionista locale che effettua il calcolo applicando un coefficiente che varia in base all’età dell’usufruttuario.
È molto importante applicare con precisione i coefficienti, perché essi sono messi a punto periodicamente dal Ministero delle Finanze e tengono conto delle aspettative di vita e del tasso di interesse legale.
In questo modo il venditore ha anche la possibilità di vendere ad un prezzo che si rivela più conveniente per l’acquirente.
Il valore della nuda proprietà diventa più alto quanto più breve è il periodo di durata dell’usufrutto e viceversa.
Pertanto ad ogni anno in cui la durata dell’usufrutto diminuisce il valore della nuda proprietà aumenta dell’ 0.05% e viceversa.
Ti spieghiamo tutto nei dettagli in questa guida che ti segnaliamo e ti consigliamo di leggere. Trovi anche la tabella dei coefficienti: Comprare Nuda Proprietà: Come Funziona, Vantaggi e Obblighi per Chi Compra! Valutazioni da Fare Prima dell’Acquisto della Nuda Proprietà!
Chi si occupa delle spese di una nuda proprietà
Le spese di manutenzione ordinaria della casa, quindi per esempio tutto ciò che ha a che fare con la custodia, l’amministrazione e la manutenzione dell’immobile, sono a carico dell’usufruttuario.
Quest’ultimo ha il dovere di mantenere l’immobile in buono stato e non può modificarlo senza che sia informato il nudo proprietario.
Le spese straordinarie, quindi come anche le spese strutturali, spettano di dovere invece al nudo proprietario.
In ogni caso le due parti possono mettersi d’accordo attraverso una trattativa.
A questo proposito può essere molto importante ciò che afferma l’articolo 1008 del Codice Civile, il quale afferma che l’usufruttuario è tenuto a pagare le imposte, i canoni e gli altri pesi che gravano sul reddito.
Vantaggi e svantaggi
Quando abbiamo specificato a chi conviene la nuda proprietà, abbiamo già visto in parte i vantaggi di effettuare questo tipo di vendita.
Abbiamo già detto infatti che sicuramente il venditore può ricavarne un vantaggio molto importante, che consiste nell’opportunità di non rinunciare all’uso dell’abitazione, anche per assicurarsi un periodo di vita serena, come può essere per esempio quello della vecchiaia.
Allo stesso tempo il venditore può avere a disposizione una somma di denaro che deriva dalla vendita, per affrontare eventuali altre spese di cui ha necessità.
L’acquirente, invece, risparmia sul prezzo di acquisto e può progettare di sfruttare l’abitazione in un tempo futuro.
Sicuramente se l’acquirente ha bisogno di vivere subito nella casa acquistata, quella della nuda proprietà non si può rivelare una scelta interessante.
Inoltre deve tenere conto del fatto che sono da parte propria da corrispondere tutte le somme per le spese di manutenzione straordinaria, che, specialmente negli immobili piuttosto antichi, possono essere anche ingenti.
D’altra parte ci sono degli svantaggi anche per il venditore, che dovrà farsi carico delle spese relative alla manutenzione ordinaria e dovrà pagare tutte le tasse che riguardano l’immobile, come per esempio l’Imu e la Tari.
