Planimetria Catastale Non Conforme allo Stato di Fatto: Conseguenze e Sanzioni! Come Regolarizzare la Planimetria Non Conforme!

Il caso di una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto si verifica molto spesso e generalmente si scopre quando si sta per comprare casa.

Sapere come muoversi e cosa fare è fondamentale per evitare brutte sorprese che potrebbero addirittura compromettere la compravendita.

In questa guida ti spiegheremo quali verifiche effettuare prima di comprare casa, quali sono le risoluzioni possibili, come regolarizzare lo stato di fatto e quali sono le conseguenze d una planimetria non comforme.

Sei pronto?

INIZIAMO!

Controlli da fare prima di comprare casa

Partiamo dall’inizio, mettendo ben in evidenza quali sono i controlli che bisogna fare prima di comprare casa per evitare di avere a che fare con brutte sorprese.

Infatti prima di acquistare casa o vendere un immobile è necessario verificare che la planimetria catastale sia conforme.

Nello specifico chiariamo subito che la mappa catastale non indica la leggittimità edilizia, mentre la documentazione amministrativa che è stata depositata in comune come ad esempio la concessione edilizia rappresenta ciò che è stato realmente ed effettivamente autorizzato.

Questo significa che se prima di comprare casa ci si accorge che la planimetria non è conforme allo stato di fatto, ma non esistono irregolarità urbanistiche, è sufficiente una rettifica per aggiornare la planimetria.

Quando la concessione edilizia e catastale non sono conformi si è invece di fronte ad un abuso edilizio e pertanto la faccenda diventa molto più complessa.

Infatti le modifiche apportate ad un immobile senza le autorizzazioni necessarie del comune, per diventare regolari e conformi necessitano di una sanatoria che ad oggi risulta non sempre fattibile o facile.

Un esempio pratico molto diffuso in Italia interessa coloro che ricevono un immobile in eredità e si ritrovano dall’oggi al domani ad essere proprietari di un immobile il cui stato di fatto non coincide con il rogito.

L’importanza del notaio

Quando si sta per comprare casa è il notaio che effettua il controllo sulla conformità della mappa e dunque della planimetria catastale.

Il notaio si preoccuperà di controllare la planimetria, i dati catastali sulla proprietà e sugli intestatari dell’immobile in oggetto.

Una volta effettuati i controlli la conformità della planimetria deve essere dichiarata e presentata durante la compravendita.

Irregolarità immobiliari

Le irregolarità immobiliari sono molto diffuse in Italia.

Nel caso della planimetria catastale non conforme allo stato di fatto bisogna puntualizzare che la normativa che impone la regolarità e la conformità della mappa catastale è stata introdotta nel 2010.

Risulta essere pertanto piuttosto recente.

Per questo motivo in passato gli appartamenti che venivano ristrutturati non si preoccupavano di aggiornare la planimetria catastale anche nel caso in cui venivano ridistribuiti gli ambienti totalmente.

Sono tanti gli esempi che interessano la creazione di bagni o vani o l’abbattimento di pareti senza comparire nella planimetria catastale.

Quando si può non procedere con l’aggiornamento della planimetria catastale non conforme

L’Agenzia delle Entrate ha indicato che nel caso di difformità catastali lievi è possibile e dunque ammesso non aggiornare la planimetria catastale.

Per “difformità lievi” si intendono quelle variazioni che non hanno comportato:

• cambio di destinazione d’uso
• aumento della superficie calpestabile
• numero dei vani
• variazione del numero delle unità abitative.

In generale si possono considerare “lievi difformità” tutte quelle variazioni che non comportano una variazione della rendita catastale.

Come avviene la regolarizzazione della planimetrai catastale non conforme

Vediamo come avviene la regolarizzazione della planimetria catastale!

Nel caso in cui gli interventi di ristrutturazione non abbiano contribuito a modificare la planimetria aggiornando lo stato di fatto, bisogna assolutamente rivolgersi ad un professionista del settore, che provvederà ad effettuare la variazione aggiornando i documenti depositati al catasto.

Nel caso in cui invece siano state apportate modifiche o siano stati effettuati interventi senza richiedere l’autorizzazione al comune la faccenda diventa piuttosto complessa e richiede uno studio molto accurato in quanto bisogna risalire a tutti gli interventi passati che hanno caratterizzato l’immobile.

Nel caso di discrepanze di natura grafica che non hanno apportato nessuna variazione catastale e dunque non ha comportato un aumento dei vani all’interno dell’immobile sarà sufficiente redigere la dichiarazione di conformità.

Anche in questo caso è sempre bene affidarsi ad un tecnico esperto.

Nel caso in cui invece i vani aumentino o cambi la disposizione interna della casa o dell’appartamento sarà necessario procedere con la variazione catastale.

Variazione Planimetria Catastale a chi rivolgersi

Per l’aggiornamento della planimetria catastale bisogna rivolgersi all’ufficio del catasto e ad un tecnico.

L’ufficio del catasto si preoccupa di accogliere e accettare l’aggiornamento richiesto; il tecnico si occupa della documentazione, dichiara lo stato di fatto e controlla che tutto avvenga secondo i termini di legge.

Variazione Planimetria catastale quanto costa

Il costo per l’aggiornamento della planimetria e la sua conseguente variazione non è un per nulla alto.

I costi di segreteria sono abbastanza contenuti anche se variano da comune  comune.

Ciò che invece fa la differenza è la parcella del tecnico. Richiedere più preventivi è dunque consigliato.

Variazione Planimetria Costi

Aggiornamento planimetria catastale: documenti da presentare

La domanda tramite la quale viene richiesto l’aggiornamento catastale è la DOCFA a cui aggiungere il documento della carta di identità del proprietario e del tecnico e l’ultimo titolo abilitativo come as esempio una CILA, SCIA.

I tempi di accettazione sono generalmente molto brevi.

La domanda viene lavorata nel giro di una settimana.

Planimetria catastale non conforme: conseguenze e  sanzioni

Secondo la legge italiana la richiesta di aggiornamento o variazione deve essere avanzata entro 30 giorni.

In caso di ritardo scattano sanzioni che variano da 1000 euro circa fino a più di 8000 euro.

Bisogna però precisare che dopo 5 anni scatta la prescrizione ed è dunque possibile procedere con il ravvedimento operoso.

Pertanto, in questo ultimo caso le sanzioni si riducono a poche centinaia di euro: da 103,20 euro a 172,00 euro.

Come evitare i problemi

Per evitare problemi connessi ad una planimetria catastale non conforme o ad una situazione urbanistica incongruente è sempre meglio richiedere la planimetria prima di comprare un immobile.

Inoltre ti ricordiamo che anche se la legge impone prima della vendita la dichiarazione di conformità catastale è sempre fondamentale verificare lo stato urbanistico dell’immobile e garantire dunque l’assenza di un abuso edilizio.

Ci teniamo a specificare che alcuni abusi edilizi non possono essere sanati.

Conclusioni

Prima di comprare casa ricordati di richiedere sempre la planimetria.

Ti ricordiamo le tre opzioni possibili:

• Se l’immobile è conforme sia sotto l’aspetto catastale sia sotto l’aspetto urbanistico  si può procedere con l’operazione di compravendita.
• Se esiste una difformità catastale, ma dal punto di vista urbanistico non ci sono difformità è sufficiente aggiornare la planimetria.
• Se l’incongruenza riguarda sia l’aspetto catastale sia l’aspetto edilizio si è di fronte ad un abuso edilizio ed è necessaria una sanatoria.

La guida per comprare casa

In questa guida ti abbiamo fornito tutte le informazioni di cui hai bisogno riguardanti una planimetria non conforme allo stato di fatto.

Gli elementi da valutare prima di comprare casa sono tanti e molto diversi tra di loro.

Noi di Likecasa ci occupiamo di casa al cento per cento e il nostro scopo è quello di informare e accompagnare i nostri lettori a risolvere dubbi e interrogatici che riguardano il mondo immobiliare.

Sappiamo bene che comprare casa è un’operazione delicata e molto costosa.

Non perdere di vista fattori fondamentali e seguire correttamente tutti i passi che interessano la compravendita è fondamentale.

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