Preliminare di Locazione: Fac Simile, Come Funziona, Quanto Costa la Registrazione, Vantaggi del Contratto Preliminare di Locazione!

Se sei il proprietario di un immobile e stai cercando di affittare il tuo appartamento questo articolo può fare proprio al tuo caso.

Sono già passati diversi mesi da quando hai deciso di mettere in affitto una delle tue proprietà e hai incontrato varie persone che hanno visitato l’appartamento mostrando un certo interesse.

Alcuni ti hanno addirittura promesso di volerci venire a vivere il prima possibile e ti hanno espresso l’intenzione di voler firmare il contratto al più presto, ma poi sono sparite nel nulla, senza farsi mai più vive!

E tu intanto continui ad aspettare, mentre il tuo appartamento resta senza inquilino.

In questo caso, come puoi essere sicuro che la persona che ti sta di fronte abbia intenzioni serie e possa realmente diventare il tuo prossimo locatario?

È semplice: puoi richiedere al potenziale conduttore di stipulare un contratto preliminare di locazione ossia un vero e proprio precontratto di affitto

Accettando questo tipo di contratto, la persona si impegna nei fatti a stipulare un vero e proprio contratto di locazione in futuro.

Che cos’è e come è fatto il contratto di locazione abitativa

Il contratto preliminare di locazione conosciuto anche con il nome di precontratto di affitto è un accordo con il quale entrambe le parti, ovvero il proprietario dell’immobile e il futuro locatario assumono reciprocamente l’obbligazione di stipulare tra loro un futuro contratto di locazione, del quale determinano preventivamente gli elementi essenziali.

Quindi, il preliminare contratto di locazione può essere richiesto, e stipulato sia dal proprietario dell’immobile che dal futuro conduttore.

Per avere valore effettivo il contratto preliminare di locazione per immobili destinati a uso abitativo deve essere necessariamente redatto in forma scritta.

All’interno andranno indicati gli elementi essenziali e indispensabili, cioè:

• le parti che s’impegnano a stipulare il contratto definitivo
• la durata del contratto stesso (es. un contatto di locazione 4+4 o 3+2, per esempio)
• il canone di locazione

Questi sono gli elementi essenziali ed indispensabili.

È comunque consigliabile inserire tutti quegli altri elementi utili e che sono stati oggetto di specifica trattativa in modo da averli ben presenti alla firma del contratto di affitto definitivo.

Quanto costa registrare il pre contratto di affitto

Registrazione contratto di locazione: anche il contratto preliminare di locazione è soggetto a registrazione e per quest’operazione è necessario affrontare delle spese; si paga l’imposta di registro che può variare a seconda della durata, del canone e del regime cui si aderisce.

Ma non è obbligatoria, infatti il 27 gennaio 2017 con la Sentenza numero 2037 la Corte di Cassazione Civile ha stabilito che la registrazione è obbligatoria solo per il contratto di locazione definitivo, ma non per il contratto preliminare di locazione abitativa o preliminare di locazione commerciale.

È vero che il D.P.R. numero 131 del 1986 prevede la registrazione per tutti i tipi di contratto preliminare. Però la Corte di Cassazione ha dato un’interpretazione diversa dell’articolo 1 della Legge n. 311 del 2004. L’articolo, a tal proposito dice che:

«I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone le condizioni, non sono registrati».

Secondo la Corte di Cassazione le parole «i contratti di locazione» indicano solo i contratti definitivi e non anche i contratti preliminari.

Infatti, riflettendoci su, possiamo ben comprendere che la stipula di un contratto preliminare contiene solo la promessa di godere dell’uso di un immobile, ma non permette l’effettiva disponibilità dell’immobile.

Il preliminare di locazione non prevede la consegna delle chiavi

Quando si firma un preliminare di locazione non si ha la consegna delle chiavi dell’appartamento come quando si diventa a tutti gli effetti un inquilino dell’abitazione.

E dall’altro lato, il proprietario dell’immobile non inizia a percepire i canoni di locazione. Questi effetti possono essere prodotti esclusivamente dalla firma del contratto di locazione definitivo.

Inoltre, c’è da valutare anche un altro aspetto per arrivare a questa conclusione: l’articolo 1 è stato creato per contenere l’elusione fiscale.

Se il proprietario dell’immobile in affitto inizierà a percepire il canone d’affitto solo dopo aver concluso il contratto definitivo – ai fini della prevenzione dell’elusione fiscale – la registrazione del contratto preliminare non è necessaria.

Il preliminare di locazione, come ogni regolare contratto, prevede anche l’esistenza di due tipologie di caparra, cui può godere il danneggiato in caso di rinuncia da parte dell’altro a concludere l’accordo e a stipulare il contratto di locazione definitivo.

Mi riferisco alla caparra confirmatoria, prevista dall’articolo 1385 del Codice Civile, che viene trattenuta se chi l’ha impegnata rinuncia a firmare il contratto definitivo; resta a chi dovrebbe riceverla la facoltà di rinunciare alla somma e chiedere il rispetto del contatto preliminare, procedendo per le vie giudiziarie ordinarie.

L’altra opzione è rappresentata dalla caparra penitenziale, prevista dall’articolo 1386 del Codice Civile. Solo nei casi in cui sia prevista la possibilità di rinunciare alla risoluzione del contratto, garantendo all’offeso il pagamento della penale, la somma torna in possesso di chi l’ha versata a firma avvenuta.

Il contratto preliminare di locazione non ha nei suoi vincoli obbligatori un termine entro il quale firmare l’accordo finale.

Ma, come stabilito dall’articolo 1183 del Codice Civile, l’ordinamento consente di affidarsi a un giudice per stabilire una data o determinarla a seconda delle esigenze tra locatario ed affittuario, includendo il termine temporale entro cui firmare il contratto di locazione definitivo nel testo del documento.

Preliminare locazione commerciale come funziona

Preliminare contratto di locazione commerciale: oltre alla preliminare di locazione abitativa, esiste anche una preliminare contratto di locazione commerciale, volta a garantire la locazione per aprire un’attività commerciale.

La locazione, in questo caso non è più a uso abitativo come nella preliminare di locazione abitativa, ma a uso commerciale.

Anche in questo funziona esattamente come precedentemente indicato in questa guida.

E’ dunque possibile avviare un contratto preliminare di locazione commerciale che seguirà le stesse regole del pre contratto di affitto ad uso abitativo.

Quali sono i vantaggi della preliminare di contratto di locazione

Anche se apparentemente il contratto preliminare di locazione potrebbe sembrare a tutto vantaggio di chi ha intenzione di affittare un immobile, in realtà i vantaggi di questo tipo di contratto riguardano anche un potenziale locatore.

Spesso anche i proprietari di casa promettono di affittare l’appartamento e poi ci ripensano trovando un altro inquilino o semplicemente spariscono, lasciando anche chi è alla ricerca di una casa a mani vuote.

In questo senso, il contratto preliminare di locazione tutela allo stesso modo sia il futuro locatore che il conduttore perché riduce i rischi per entrambe le parti, garantendo che la stipula del contratto di locazione vada a buon fine.

Contratto preliminare di locazione: il Modello

In questo articolo ti abbiamo fornito tutte le informazioni che ti servono circa il preliminare di locazione, un contratto importante che non bisogna assolutamente sottovalutare.

Vogliamo fornirti anche uno strumento utile che può aiutarti a mettere in pratica le informazioni che ti abbiamo indicato.

Si tratta del modello preliminare di locazione: Potrai scaricarlo, compilarlo e modificarlo. E’ GRATUITO!

La guida sulle tipologie di contratto di locazione

In questa guida ti abbiamo fornito tutte le informazioni sul contratto preliminare di affitto.

Noi di Likecasa ci occupiamo di casa al 100 per 100 e abbiamo preparato una guida molto utile che fornisce informazioni importanti su tutte le tipologie di contratti di affitto.

Informarsi bene è il primo grande passo!

Noi ti consigliamo di leggerla: Contratto di Locazione: La Guida di Likecasa!