Risoluzione anticipata contratto locazione: un tema molto cercato sul quale si annidano molti dubbi!
Partiamo dall’inizio!
La risoluzione anticipata del contratto di locazione è nota anche con il nome di disdetta anticipata contratto di locazione: sostanzialmente sono la stessa cosa.
Vediamo quali sono i motivi che rendono possibile la risoluzione del contratto di affitto.
Sia il locatore che l’inquilino possono trovarsi nella condizione di porre fine al contratto prima della sua scadenza.
Le disposizioni di legge consentono ad entrambe le parti la risoluzione anticipata contratto di locazione, qualora se ne presenti la necessità.
Le regole possono differire per qualche dettaglio se a voler porre fine al contratto sia il locatore oppure se la decisione viene presa dall’affittuario.
Inoltre bisogna considerare anche l’uso a cui è destinato l’immobile dato in affitto, se utilizzato come abitazione o se invece ospita un’attività commerciale.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
- Risoluzione anticipata dall’inquilino
- Risoluzione anticipata dal locatore
- Risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale
- Risoluzione anticipata contratto di locazione Agenzia Entrate
- Risoluzione contratto cedolare secca
- Modello Risoluzione Anticipata Contratto Locazione: FACSIMILE
- Mancata comunicazione risoluzione anticipata contratto di locazione
Risoluzione anticipata dall’inquilino
“Risoluzione anticipata contratto affitto” può avvenire anche da parte dell’inquilino!
E noi partiamo proprio da qui!
L’inquilino ha la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento.
La risoluzione contratto di affitto si può fare molto più facilmente se nel contratto è inserita la clausola di recesso convenzionale.
Vediamo bene le caratteristiche specifiche della risoluzione anticipata contratto di locazione, per nulla banale e scontata.
In alternativa può ricorrere alla presenza di gravi motivi, secondo quelli stabiliti dalla legge 431 del 1998. In entrambe le situazioni deve mandare una lettera di preavviso con raccomandata con ricevuta di ritorno almeno 6 mesi prima.
Se non rispetta il preavviso, sarà costretto a versare al locatore un importo che corrisponde a 6 canoni mensili, anche se lascia l’immobile.
Inoltre, in caso di mancanza di preavviso, l’affittuario potrebbe essere costretto a risarcire il locatore per i danni subiti da quest’ultimo a causa dell’anticipata restituzione del locale dato in affitto.
Risoluzione anticipata dal locatore
Anche il locatore, se vuole recedere dal contratto di locazione prima della scadenza, deve mandare una lettera di disdetta all’inquilino almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, nel caso di immobili destinati ad uso abitativo.
Se invece l’immobile viene utilizzato non ad uso abitativo o per attività alberghiere, i mesi sono 12 o 18.
Secondo l’articolo 1612 del Codice Civile, il locatore ha la possibilità di interrompere il contratto di locazione, se vuole andare ad abitare personalmente nella casa che aveva dato in affitto. Il locatore può recedere dal contratto anche quando vuole utilizzare il locale per l’uso abitativo, commerciale o professionale del coniuge, dei figli, dei genitori o dei parenti entro il secondo grado di parentela.
Può recedere dal contratto anticipatamente anche se vuole destinare l’immobile ad attività che portano avanti finalità pubbliche, sociali, assistenziali, culturali.
Un’altra possibilità di interruzione da parte del locatore è quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere restituito per motivi di sicurezza oppure quando l’edificio deve essere ristrutturato in ampia parte o demolito o trasformato.Il proprietario della casa può chiedere che l’inquilino lasci l’immobile anche nel caso in cui voglia venderlo a terzi, dando però all’affittuario il diritto di prelazione.
Risoluzione anticipata contratto di locazione commerciale
Risoluzione contratto locazione commerciale: vediamo come funziona!
Nel caso di un immobile utilizzato per attività commerciali, questo può avvenire per gravi motivi che interessano per esempio l’affittuario.
Si può trattare di una crisi aziendale, che determina una perdita di liquidità dell’affittuario, l’interruzione può essere dovuta alla scelta di ampliare l’attività, per incrementare la produttività, oppure nel caso in cui possono mancare specifiche licenze che sono necessarie per esercitare l’attività.
Un altro dei motivi gravi contemplati dalla legge 392 del 1978 riguarda la presenza nell’immobile di muffa e umidità in quantità tali da mettere a repentaglio l’igiene del locale.
L’inquilino deve inviare una lettera raccomandata al locatore per comunicare la volontà di risolvere anticipatamente il contratto.Non deve per forza specificare il motivo, ma questo deve essere indicato se il proprietario dell’immobile contesta la comunicazione ricevuta.
Anche il locatore può interrompere l’affitto di un immobile destinato ad uso commerciale. Anche in questo caso può destinare l’immobile all’uso del coniuge, dei genitori o dei figli. Possono subentrare anche motivi di sicurezza, se l’edificio in cui si trova l’immobile ha riportato danni.
Il locatore può richiedere all’inquilino di lasciare l’immobile commerciale, se quest’ultimo deve essere demolito o se vuole venderlo, riservando all’affittuario il diritto di prelazione.
Risoluzione anticipata contratto di locazione Agenzia Entrate
In qualsiasi contesto, sia che si tratti di immobile adibito ad uso abitativo che di locale utilizzato per un’attività commerciale, la risoluzione anticipata del contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate attraverso la presentazione del modello RLI.
Risoluzione anticipata contratto di locazione chi paga? Rispondiamo Subito!
Questo comporta anche un adempimento fiscale a carico del locatore, che consiste nel pagamento della tassa di registro.
Questo versamento può essere fatto utilizzando il modello F24 Elide, specificando il relativo codice tributo per la risoluzione anticipata del contratto di locazione.L’imposta di registro di solito corrisponde ad un importo fisso di 67 euro, che deve essere versato entro 30 giorni anche utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate e applicando il codice tributo 1503.
Risoluzione contratto cedolare secca
L’unica eccezione al pagamento della tassa di registro è rappresentata dal fatto di aver optato inizialmente, quando si è stipulato il contratto, per l’agevolazione costituita dalla cedolare secca.
Pertanto le regole per quanto riguarda la risoluzione contratto di locazione cedolare secca sono diverse e bisogna prestare molta attenzione.
La cedolare secca infatti è un regime di tassazione agevolato, che sostituisce la tassazione ordinaria ed altri tributi, in particolare l’Irpef e le addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
La risoluzione anticipata del contratto di locazione con cedolare secca esenta dal pagamento dell’imposta di registro. Tuttavia rimane l’obbligo di comunicare la risoluzione anticipata all’Agenzia delle Entrate.
Nei casi in cui è previsto il pagamento dell’imposta di registro, se questo versamento non viene fatto entro la scadenza, si può anche successivamente regolarizzare il tutto attraverso il cosiddetto ravvedimento dell’imposta di registro, che comporta l’applicazione di sanzioni ridotte, secondo il seguente schema:
- sanzione dello 0,1% per ogni giorno di ritardo, se il versamento viene fatto entro 14 giorni dalla scadenza;
- sanzione dell’1,5% se il pagamento viene fatto nell’intervallo di tempo fra il 15esimo giorno e il 30esimo giorno dalla scadenza;
- sanzione dell’1,67% se la regolarizzazione viene effettuata entro 90 giorni;
- sanzione del 3,75% se il versamento viene fatto entro un anno;
- sanzione del 4,2% se il versamento viene effettuato entro due anni;
- sanzione del 5% se il processo di regolarizzazione supera i due anni.
Vengono applicati per i ritardi anche gli interessi di mora, da pagare anch’essi con il modello F24 Elide, indicando i codici tributo 1509 e 1510.
Il primo identifica le sanzioni da ravvedimento, il secondo gli interessi da ravvedimento.
Gli interessi di mora vengono calcolati dal giorno di risoluzione del contratto di locazione, sommando a questo periodo di tempo altri 30 giorni.
Modello Risoluzione Anticipata Contratto Locazione: FACSIMILE
In questo articolo ti abbiamo fornito tutte le informazioni circa la risoluzione del contratto di locazione.
Ti diamo un’anticipazione di cosa potresti scrivere nella lettera di disdetta affitto:
La presente per comunicarle la volontà di volere recedere anticipatamente il contratto di locazione stipulato in data….. dell’immobile con sede in……
Trovi il fac simile della lettera di disdetta affitto scaricabile su questa guida: Lettera di disdetta affitto: cosa scrivere? FAC SIMILE!
Mancata comunicazione risoluzione anticipata contratto di locazione
La risoluzione anticipata del contratto di locazione deve essere sempre comunicata e registrata. Qualora ci fossero delle clausole nel contratto circa la disdetta o la risoluzione del contratto vanno comunque messe in evidenza e segnalate in forma scritta.
Non farlo potrebbe essere un errore di cui pentirsene!
Approfondimenti utili:
- Disdetta contratto di locazione: di cosa si tratta e cosa scrivere!
- Sfratto per finita locazione: cosa succede quando l’inquilino si oppone!
Non ti fermare qui! Informati su cosa ti interessa di più cliccando QUI!
