Hai mai sentito parlare di sfratto per necessità?
È una situazione che può capitare e diverse persone, ritrovandosi alle prese con un fatto del genere, non sanno come comportarsi.
Leggi la nostra guida per apprendere molte informazioni utili sull’argomento.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Che cos’è lo sfratto per necessità
Lo sfratto per necessità si verifica, quando il conduttore non si decide di rinnovare il contratto di locazione dopo la prima scadenza, nonostante i ripetuti inviti da parte del proprietario della casa.
Si parla di “necessità” in quanto, nonostante la mancata volontà di rinnovare il contratto, l’inquilino non lascia l’immobile.
Quindi si deve intraprendere una procedura giudiziaria in modo che l’inquilino possa lasciare l’immobile.
È il proprietario dell’abitazione che procede a livello giudiziario.
Sfratto per necessità: condizioni per l’uso abitativo
Come fare, quindi, per lo sfratto per necessità del proprietario?
Innanzitutto quest’ultimo, essendo in una necessità per uso abitativo, deve inviare una lettera di disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.
A seconda della tipologia di contratto di locazione, ci si deve regolare con i tempi.
Infatti la lettera si può inviare nei primi 4 anni per i contratti a canone libero e nei primi 3 anni per i contratti a canone concordato.
Il punto di riferimento per regolare le condizioni per lo sfratto per necessità è la legge 431 del 1998, che, all’articolo 3, stabilisce quali sono le condizioni perché il proprietario possa disdire il tutto in determinate circostanze:
- Se il locatore vuole utilizzare l’immobile per uso abitativo, commerciale o professionale sia proprio sia dei parenti entro il secondo grado.
- Se l’inquilino ha la disponibilità di un’altra casa nello stesso Comune
- Se il locatore vuole vendere l’immobile a terzi, ma in questo caso non deve disporre di altri immobili ad uso abitativo.
- Se il proprietario si configura come una società o come una persona giuridica in generale.
- Se l’immobile dato in locazione è compreso in un edificio danneggiato in maniera grave e che deve essere quindi ricostruito.
- Se l’inquilino continua ad occupare la casa senza un motivo giustificato.
- Se l’immobile deve essere completamente ristrutturato
Sfratto per necessità: condizioni per uso diverso
Lo sfratto per necessità può avvenire anche in presenza di condizioni per uso diverso, come per esempio:
- la possibilità di adibire l’immobile come abitazione del coniuge o dei parenti entro il secondo grado
- per procedere con la ristrutturazione, quando la presenza dell’inquilino diventa incompatibile nell’immobile.
In questo caso la lettera di disdetta deve essere inviata almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto, tempi che diventano di 18 mesi nel caso di strutture alberghiere.
È da tenere presente, però, che gli effetti del provvedimento dello sfratto decadono se prima dell’esecuzione scadono i tempi della concessione comunale e questa non viene appositamente predisposta di nuovo.
In linea generale, per districarsi in questo complicato compito di carattere burocratico, bisognerebbe rivolgersi ad un esperto, un consulente che possa consigliare di far valere le giuste motivazioni per procedere con uno sfratto per necessità.
Lettera di sfratto per necessità: contenuto
Per quanto riguarda il contenuto della lettera di sfratto per necessità, dobbiamo dire che esso deve corrispondere a delle indicazioni ben determinate.
Infatti innanzitutto la lettera non deve essere generica, ma deve specificare in maniera molto precisa i motivi per cui si rende utile lo sfratto per necessità.
Nel caso in cui il locatore non rispetti questa norma, non indicando bene le motivazioni e l’uso che dovrà fare dell’immobile libero, l’inquilino potrebbe ricorrere anche ad un giudice per ripristinare le condizioni stabilite inizialmente per l’affitto oppure potrebbe sempre fare ricorso ad un procedimento giudiziario per ottenere il rimborso delle spese per il trasloco e per il cambiamento dell’immobile.
Come sfrattare un inquilino in caso di necessità
A differenza di quanto avviene per altri tipi di sfratto, come quello per morosità, nel caso dello sfratto per necessità all’inquilino non viene notificato un atto di citazione per ottenere la convalida dello sfratto.
La procedura infatti in questo caso è diversa e conisiste in alcuni passaggi precisi che sono i seguenti:
- l’atto viene depositato in tribunale sotto forma di ricorso, attraverso il quale si richiede un’ordinanza di rilascio dell’appartamento;
- il tribunale fissa poi la data dell’udienza ed è questa informazione che viene notificata al conduttore;
- il conduttore può costituirsi in giudizio opponendosi alla domanda da parte del proprietario;
- Il giudice può chiedere di ammettere dei mezzi istruttori indicati dalle parti.
Soltanto se la necessità del proprietario viene giudicata ammissibile e fondata, il tribunale emette un’ordinanza di rilascio dell’immobile, in seguito alla quale può essere avviata la procedura esecutiva.
I tempi
I tempi dello sfratto per necessità sono in genere più lunghi rispetto ad altri tipi di procedura che prevedono il rilascio dell’immobile da parte di un inquilino.
Comunque non si può dire, in linea generale, che siano dei tempi eccessivamente lunghi, perché in tribunale viene utilizzato un rito abbreviato rispetto alle procedure ordinarie, rapportando questi contenziosi in maniera simile ai tempi previsti per le cause di lavoro.
Non è possibile specificare in maniera esatta quali sono i tempi, perché il tutto può andare avanti per pochi mesi, ma la procedura può essere prolungata anche fino a tre o quattro anni.
Questa variabilità dei tempi dipende da diversi fattori.
Infatti una procedura di sfratto per necessità può prolungarsi anche nel tempo, quando l’inquilino continua ad opporsi e quando fornisce delle motivazioni fondate che possono aprire un’ampia fase di istruttoria.
Un consulente ti può indicare anche i tempi da tenere presente, specialmente se l’urgenza di lasciare l’alloggio diventa davvero indispensabile.
