Subentro Contratto di Locazione: Come Funziona per il Locatore e per il Conduttore! Costi!

Il subentro nel contratto di locazione o subentro di affitto può capitare in varie situazioni.

A subentrare può essere sia l’inquilino che il proprietario dell’immobile.

Per esempio, per quanto riguarda il locatore, il subentro può accadere in caso di donazione o di decesso di uno dei contraenti.

In generale possiamo dire che il subentro al contratto di locazione è quasi sempre correlato alla cessione contratto di locazione.

Ma qual è la procedura a cui fare ricorso?

Quali sono le eventuali spese da sostenere?

Vediamo come funziona!

Subentro nella posizione del locatore

Partiamo da un caso specifico, per comprendere meglio come si fa il subentro che implica la posizione del locatore.

Se il locatore vende l’immobile

Mettiamo caso che il locatore ceda l’immobile oggetto del contratto di locazione. Ipotizziamo anche che il terzo acquirente conosca che esiste il contratto di affitto.

Secondo l’articolo 1602 del Codice Civile, il terzo acquirente, dal giorno dell’acquisto, è obbligato a rispettare la locazione, secondo le disposizioni stabilite dal contratto di affitto stipulato in precedenza tra il precedente proprietario e l’affittuario.

Se il locatore vende l’attività commerciale

Se quest’ultimo caso enunciato può essere riferito al subentro nel contratto di locazione ad uso abitativo, un altro caso frequente è rappresentato dal subentro nel contratto di locazione commerciale.

Questa situazione può avvenire quando si ha la vendita di un’azienda.

Anche in un contesto di questo genere vale il discorso che abbiamo fatto precedentemente: chi ha acquistato l’attività commerciale deve rispettare gli obblighi stabiliti nel precedente contratto di locazione.

Subentro nella posizione del conduttore

Il subentro nella posizione del conduttore può essere dovuto in presenza di differenti motivazioni.

Può accadere per decesso dell’affittuario e quindi gli succedono il coniuge, gli eredi o i parenti che convivono con lui.

Inoltre il subentro può riguardare i casi di separazione e di divorzio, quando al conduttore succede l’altro coniuge, se il giudice ha stabilito il diritto di abitare nella casa familiare.

Il subentro può accadere anche per cessione del contratto, che deve comunque sempre comportare l’assenso del locatore.

Subentro in contratto di locazione: adempimenti fiscali

I contratti di locazione devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni da quando sono stati stabiliti.

Se non si procede alla loro registrazione, possono risultare nulli e, quindi, non validi.

Inoltre il locatore, con la registrazione del contratto, ha l’obbligo di pagare le imposte di registro e le tasse in relazione ai canoni percepiti con l’affitto.

In caso di subentro, sia dalla parte del locatore che dalla parte del conduttore, si deve pagare un’imposta di registro, che corrisponde a 67 euro nelle cessioni di contratto senza corrispettivo. Nei casi di cessione di contratto con corrispettivo, l’imposta da pagare corrisponde al 2% dello stesso corrispettivo.

Anche la cessione deve essere registrata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.

I nuovi contraenti dovrebbero inviare all’ufficio una comunicazione del subentro nel contratto di locazione.

Anche in caso di subentro, il locatore può scegliere il regime fiscale avvantaggiato della cedolare secca, per risparmiare il pagamento dell’Irpef e dell’imposta di registrazione.

Cosa fare nel subentro ad un precedente inquilino

Se si subentra nel contratto di affitto stipulato da un precedente inquilino, bisogna verificare innanzitutto se la procedura sia consentita.

Infatti anche questa condizione deve essere specificata nel contratto, altrimenti il subentro potrebbe essere vietato.

A questo punto, se si è constatata l’opportunità di effettuare il subentro, si deve presentare all’Agenzia delle Entrate il modello F24 Elide.

Quest’ultimo deve essere compilato con i dati identificativi che riguardano il nuovo inquilino e quelli dell’inquilino che lascia l’immobile.

Si devono indicare i dati della registrazione del precedente contratto, il codice tributo specifico 1502, il pagamento dell’imposta di registro.

Il modello deve essere poi protocollato in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate insieme ad altri documenti: copia del contratto di locazione, documento di identità, codice fiscale, marca da bollo.

Viene rilasciata una ricevuta da conservare. In alternativa si può fare ricorso ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, compilando il modello RLI online.

Come compilare il modello RLI online

Per compilare il modello RLI online indicando il subentro nel contratto di locazione, bisogna utilizzare il sito dell’Agenzia delle Entrate.

Si deve scegliere l’opzione “codice 3” e inserire i vari dati. Rispettivamente nella pagina 1 si devono inserire il codice 3 e le informazioni del contratto. Nella pagina 2, quadro B, si devono indicare i dati del locatore e i dati di chi cede il contratto e di chi subentra.

Nella pagina 3, quadro C, si devono inserire i dati catastali dell’immobile e nel quadro D eventualmente va specificata la scelta del locatore riguardo all’applicazione della tassazione con cedolare secca.

Ricordiamo anche che, per essere effettivo, il subentro deve essere sancito da una scrittura in carta libera in due copie originali, con la data, la firma e una marca da bollo di 2 euro.

Cosa fare nel subentro ad un precedente proprietario

Il subentro ad un precedente proprietario si ha quando il proprietario dell’immobile vende l’abitazione ad un terzo soggetto.

Anche in questo caso deve essere inviata una comunicazione all’Agenzia delle Entrate e, dopo il trasferimento dell’immobile, si può effettuare una nuova ricontrattazione del canone, fissando anche modalità di pagamento differenti.

Subentro nel contratto di locazione per donazione o per decesso

Se si riceve in donazione un immobile che è stato affittato a qualcuno, basta semplicemente comunicarlo all’Agenzia delle Entrate e non occorre pagare imposte.

Il nuovo proprietario che ha ricevuto la donazione può modificare anche le condizioni contrattuali stabilite in precedenza.

Se il subentro avviene per il decesso di un contraente, si verifica il trasferimento agli eredi.

Secondo la legge 392 del 1978, se a perdere la vita è il conduttore, gli eredi conviventi con lui hanno il diritto di continuare a risiedere nell’immobile preso in affitto. Nessun diritto, invece, spetterebbe agli eredi non conviventi.

La legge non fa riferimento al caso di decesso del locatore, per cui in queste situazioni bisogna fare riferimento a ciò che dice il Codice Civile, che stabilisce degli obblighi e dei diritti per l’erede della persona deceduta.

In caso di subentro per decesso, basterebbe inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione utilizzando il modello RLI e segnando in esso l’apposita casella che si riferisce a questo contesto.

Si tratta della casella denominata “soggetto subentrato”. Non occorre pagare alcuna imposta.

La guida sul contratto di affitto

In questa guida ti abbiamo fornito tutte le informazioni fondamentali sul subentro del contratto di affitto.

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