Vivi in un condominio e quando si deve prendere una decisione sulle parti in comune durante le riunioni senti parlare di millesimi e tabelle millesimali.
Vorresti saperne di più su cosa sono, come si calcolano e quanto incidono sulle spese? Sei sulla pagina giusta!
Pian piano chiarirai i tuoi dubbi e alla prossima riunione condominiale ti sentirai preparato e potrai prendere la parola con sicurezza.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Che cosa sono le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali definiscono proprio i diritti di proprietà comune.
Le tabelle millesimali sono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali: attraverso di esse si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese condominiali e i diritti di ciascun condomino sulle parti comuni di un condominio.
L’interesse che ogni condomino ha sulle parti in comune dell’edificio si misura in proporzione al valore dell’unità immobiliare di cui è proprietario.
A questo fine si definisce “millesimo” l’unità di misura della proprietà condominiale, un valore numerico espressione del rapporto dei valori delle diverse unità immobiliari rispetto all’intero edificio che è rapportato a 1000.
A cosa servono le tabelle millesimali
La loro funzione è quella di tradurre in termini matematici i valori degli immobili di proprietà esclusiva che costituiscono l’edificio condominiale.
Esprimono il valore delle singole unità immobiliari e, di conseguenza, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti in comune dell’edificio ai fini della formazione della volontà dell’organo assembleare e della ripartizione delle spese.
Per quanto riguarda i millesimi, sono valori con la funzione di determinare le maggioranze all’interno dell’assemblea e servono per dividere tra i condomini le spese condominiali relative alle parti comuni.
I valori millesimali di condominio vengono determinati attraverso valutazioni del tecnico sulle superfici reali di ogni singola unità abitativa, confrontate con la superficie totale dell’edificio.
Le parti esterne e non edificate, come per esempio le aree del cortile o i giardini comuni sono escluse dal calcolo dei millesimi.
Le tabelle millesimali, avendo la funzione di esprimere il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell’intero edificio ai fini della ripartizione delle spese e della formazione della volontà dell’organo assembleare, non incidono sul diritto di proprietà che ciascun partecipante ha sui beni comuni, ma solo sulle obbligazioni che gravano a carico del singolo condomino in funzione di tale diritto di proprietà.
Inoltre, si trovano come documento allegato al regolamento di condominio, sono obbligatorie quando il numero dei condomini è superiore a dieci.
Tabelle millesimali approvazione: l’approvazione delle tabelle millesimali avviene grazie alla presenza della maggioranza di partecipanti all’assemblea, cioè un numero di condomini in grado di rappresentare almeno 500 millesimi.
Chi fa le tabelle millesimali?
Generalmente le tabelle millesimali vengono stabilite dal costruttore dell’immobile in questione o dell’edificio.
Nel caso dei condomini, una volta stabilite le tabelle millesimali esse confluiscono nel regolamento di condominio di cui ogni proprietario dovrà essere in possesso.
Dove sono indicati i millesimi di un appartamento
Le tabelle millesimali sono un allegato del regolamento di condominio. Il valore dei millesimi non cambia nel corso del tempo o durante le operazioni di vendita dell’immobile.
Tale valore rimane dunque inalterato.
Quando si vuole acquistare un immobile si possono dunque richiedere le informazioni inerenti le tabelle millesimali all’amministratore di condominio.
Come si calcolano le tabelle millesimali
Come si calcolano i millesimi? Vediamo bene insieme!
Per calcolare le tabelle millesimali bisogna accertarsi delle proprietà esclusive di ciascun condomino, quindi se è in possesso di appartamento, giardino, box auto ecc.
In un secondo momento, è necessario effettuare rilievi metrici e sviluppare elaborati grafici.
Dalle elaborazioni grafiche si possono rilevare tutte le grandezze necessarie, ovvero le superfici, le altezze, la destinazione d’uso, ecc.
Dopo aver ricavato la superficie utile di ogni singolo vano di una unità immobiliare specifica, essa viene moltiplicata per i coefficienti correttivi che modificano i metri quadri a seconda dell’effettivo utilizzo della superficie stessa.
Tabelle millesimali coefficienti: i coefficienti tabelle millesimali sono utili per trasformare i volumi reali o le superfici reali delle singole unità immobiliari in valori virtuali e sono determinate dal tecnico.
Di solito, bisogna tener conto dei coefficienti previsti nella circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici e, da questi, partire per la modifica tabelle millesimali, considerando le caratteristiche del condominio.
Il tecnico, a sua scelta, può effettuare il calcolo tabelle millesimali e la revisione tabelle millesimali con delle modalità differenti, a patto vengano opportunamente giustificate da lui.
Per il calcolo e la gestione delle tabelle millesimali di qualsiasi tipologia di condominio ci sono software specifici (software tabelle millesimali) e alcuni permettono il calcolo tabelle millesimali gratis.
I coefficienti per il calcolo delle tabelle millesimali
Per calcolare la superficie virtuale o convenzionale vengono utilizzati vari coefficienti correttivi. Il tecnico può decidere di aggiungerne di nuovi per rendere il calcolo ancora più preciso.
Abbiamo, in primo luogo, i coefficienti di destinazione che variano in funzione della destinazione e possono essere per esempio: Ingresso 0,8, soggiorno 1, pranzo 1, ecc. Altri coefficienti da tenere in considerazione sono i coefficienti di orientamento (Nord: 0,8; Nord Ovest: 0,85; Sud: 1).
Altri parametri sono dati dal coefficiente di luminosità che dipende dal rapporto tra la superficie illuminate e quella illuminata, dal coefficiente di altezza, da quello di prospetto che è determinato dai maggiori o minori benefici provenienti dalla posizione dell’unità abitativa (affaccio su giardini piuttosto che su strade trafficate, affaccio su zone di rispetto, presenza di vedute panoramiche), dal coefficiente di piano che varia a seconda della presenza dell’ascensore.
Quando rifare le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali naturalmente possono essere riviste o modificate.
Affinche ciò avvenga devono sussistere delle motivazioni valide come ad esempio:
- se l’edificio è mutato in qualche sua parte (incremento di superfici, ridimensionamento delle unità immobiliari, sopraelevazione)
- se risultano errori
Quest’ultimo dovrà essere provato e discusso in sede di assemblea condominiale.
