Avrai sentito parlare di unità collabenti, in riferimento ad una tipologia particolare di fabbricati.
Di cosa si tratta esattamente?
In questa guida analizzeremo tutti i dettagli sugli immobili collabenti, che per la loro natura non sono idonei a produrre reddito.
Specificheremo nel dettaglio, dopo aver visto il significato preciso, le informazioni relative alla normativa catastale al riguardo e daremo uno sguardo anche alla possibilità di ristrutturare un edificio di questo tipo.
Ecco tutti i dettagli!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Cosa significa unità collabenti?
Partiamo da “Collabente significato”: si tratta di immobili che in genere sono nella condizione di un rudere oppure che presentano dei danni a livello strutturale che non ne consentono l’utilizzo.
Ad esempio sono degli edifici in cui è crollato il tetto oppure che hanno subito una parziale demolizione nel corso del tempo.
Proprio per queste caratteristiche, non sono in grado di produrre reddito e, per essere riutilizzati, devono essere necessariamente sottoposti a dei lavori completi di ristrutturazione.
Infatti non è possibile rendere agibile un fabbricato di questo tipo con un intervento di manutenzione ordinaria.
Questa tipologia di interventi (ma lo stesso si potrebbe dire anche dei lavori di manutenzione straordinaria) non è sufficiente per rendere le unità collabenti in condizioni da produrre reddito.
Unità collabenti e catasto
Descriviamo adesso il rapporto tra le unità collabenti e catasto.
Il Decreto Ministeriale 28 del 1998 specifica nel dettaglio che anche questa tipologia di immobili può essere iscritta nel catasto, ma l’iscrizione deve avvenire con la precisa caratteristica che indica che il fabbricato in questione non è idoneo a produrre reddito.
Il decreto infatti specifica che l’iscrizione può avvenire anche nel caso di costruzioni che non sono idonee ad utilizzi che producono reddito, proprio per il livello di degrado in cui si trovano.
Cosa significa F2?
Nel dettaglio l’unità collabente è identificata dalla categoria catastale F2, che indica proprio gli edifici “diroccati o fatiscenti”.
Per effettuare l’accatastamento di unità collabenti in F2, devi rivolgerti necessariamente ad un tecnico esperto, che possa produrre i documenti che servono per iscrivere nel catasto le unità collabenti.
È necessaria infatti una specifica relazione che documenti in che condizioni si trova l’edificio.
Le norme indicano anche che è possibile sospendere l’iscrizione al catasto ed effettuare un nuovo accatastamento per una costruzione che solo in seguito è diventata inagibile.
Unità collabenti: Imu
Si paga l’Imu per unità collabenti?
Come funzionano le tasse nel caso di strutture appartenenti a questa categoria catastale?
Devi ricordare che gli edifici di questo tipo in genere non sono soggetti al pagamento di Imu e Tasi.
Esistono però delle eccezioni che potrebbero interessare alcuni Comuni nello specifico.
Tieni conto dei casi particolari, perché in alcune situazioni ad esempio l’area in cui si trova il fabbricato potrebbe essere identificata come area edificabile e quindi si deve fare riferimento al regime di imposte previsto per queste condizioni.
Tieni in considerazione anche il fatto che gli edifici per i quali si può provare l’esistenza (ad esempio per l’iscrizione nel catasto o per il pagamento dell’Imu) possono beneficiare di detrazioni fiscali.
Si tratta di agevolazioni per la ristrutturazione al 50% o per interventi di risparmio energetico al 65% (quest’ultimo caso è valido soltanto nel caso in cui sia già esistente un impianto di riscaldamento).
Un altro elemento da ricordare è quello relativo alla mancanza della necessità di presentare alcuni documenti specifici in una situazione di compravendita.
È da specificare inoltre che devi indicare le unità collabenti in successione nella specifica dichiarazione.
A cosa fare attenzione
Proprio per il fatto che sugli immobili collabenti si pagano meno tasse, alcuni potrebbero essere portati a pensare che si possa rendere un immobile inagibile per far diminuire il peso fiscale.
È fondamentale però prestare molta attenzione a questo aspetto, per evitare di incorrere nell’illegalità.
Devi ricordare infatti che l’inagibilità di un edificio non può essere dichiarata in molti casi, ma questo principio vale solo in presenza di determinati presupposti.
Tieni in considerazione in pratica che non sempre i casi di riaccatastamento in queste situazioni vengono accettati.
Non basta infatti eliminare le finestre o le porte di una seconda casa o di una terza casa per renderla inagibile.
Lo sportello comunale per l’edilizia, che ha il compito di approvare determinati interventi, potrebbe anche contestare l’esistenza di un abuso edilizio.
Come si ristruttura un’unità collabente
Come funziona per le unità collabenti la ristrutturazione?
Non sempre è possibile definire gli interventi di ricostruzione di un edificio collabente come lavori di ristrutturazione edilizia.
Bisogna infatti fare delle opportune distinzioni tra due casi specifici.
Ci sono infatti le costruzioni che sono andate in rovina in seguito all’utilizzo e gli immobili la cui costruzione non è stata mai terminata completamente.
Si tratta di una definizione assolutamente da considerare, perché il concetto di ristrutturazione edilizia implica dei lavori che comprendono il ripristino di un edificio o di una parte di esso, anche nel caso di un crollo o di una demolizione, a patto che sia possibile accertarne la consistenza preesistente.
Se non puoi dimostrare la consistenza della costruzione prima dello stato di inagibilità in cui si trova attualmente, non potrai di conseguenza presentare solo una SCIA per effettuare lavori di ristrutturazione, ma dovrai ottenere il permesso di costruire, proprio come se si trattasse di lavori di nuova costruzione.
Ricordati della possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali per la ristrutturazione, che si possono ottenere se l’edificio è esistente (quindi se ad esempio è iscritto nel catasto).
Per quanto riguarda l’ecobonus, come abbiamo già specificato in precedenza, è possibile ottenerlo se la costruzione ha già un impianto di riscaldamento.
Si tratta di una condizione che non sempre è presente nelle unità immobiliari di questo tipo, ma che può esistere, anche se ad esempio l’impianto non è allacciato.
