Vendere Casa al Figlio: Quanto Costa e Come Funziona!

Vendere casa al figlio può essere una soluzione a cui si fa ricorso quando all’interno di una famiglia sorgono incomprensioni, che portano anche a favorire un figlio rispetto ad un altro.

Generalmente a questo scopo i genitori effettuano una donazione, anche di un immobile, a favore di un figlio.

In questo modo vogliono evitare che l’immobile finisca nelle mani degli altri figli.

Erroneamente pensano che alla morte dei genitori i figli si divideranno tutti gli altri beni del patrimonio, ma non potranno toccare nulla della casa che è stata donata ad un figlio in particolare.

In realtà tutto ciò non è affatto vero dal punto di vista giuridico.

Infatti le donazioni che vengono compiute in vita fanno parte a pieno titolo della successione ereditaria.

La successione comprende quindi anche i beni donati a favore di alcuni discendenti. Per questo motivo coloro che hanno ricevuto la donazione devono poi restituire, alla morte del genitore, anche l’immobile che hanno accettato.

Cosa fare allora?

Come vendere casa al figlio

E’ possibile avvalersi del diritto della compravendita padre figlio.

Poiché si tratta di un acquisto vero e proprio, attraverso il trasferimento di una somma di denaro, con la vendita della casa al figlio, secondo la legge, non si verificano agevolazioni nei confronti di figli in particolare.

Ecco perché in questo modo si può rimediare, se i genitori hanno intenzione di lasciare ad un figlio specifico il loro immobile.

Con l’atto di compravendita l’immobile acquistato, alla morte dei genitori, non andrà a far parte del patrimonio che obbligatoriamente deve essere diviso tra gli eredi. Eventualmente entrerà a far parte del patrimonio la somma di denaro che il genitore ha ricevuto dal figlio a cui ha venduto casa.

Esiste però anche una soluzione a questo proposito: si tratta di stabilire la compravendita da realizzare ad un prezzo simbolico o ad un prezzo che sia di molto inferiore rispetto a quello previsto dal mercato.

Compravendita tra padre e figlio ad un prezzo simbolico

Per ricorrere alla compravendita di un immobile ad un prezzo simbolico, generalmente i genitori e il figlio si mettono d’accordo e il contratto che realizzano è valido a tutti gli effetti.

Si tratta quindi di una soluzione legittima, anche se, dal punto di vista giuridico, questa operazione non viene considerata una compravendita vera e propria, ma una sorta di compravendita mista a donazione.

Ne conseguono molte interpretazioni.

Per esempio se si verifica un eccessivo sbilanciamento tra il prezzo stabilito e il valore del bene venduto, si realizza un contratto in cui prevale l’intenzione della liberalità, che è tipica delle donazioni.

In sostanza il prezzo largamente inferiore non farebbe altro che agevolare l’acquirente.

Quindi a questo proposito l’operazione viene trattata come se fosse una donazione indiretta.

Le donazioni indirette rientrano anch’esse nel patrimonio che, alla morte dei genitori, è destinato alla divisione fra i figli.

Di conseguenza, se un figlio acquista dai genitori una casa ad un prezzo molto agevolato, i fratelli potrebbero rivendicare il bene acquistato, perché farebbero leva sul fatto che siano stati in maniera molto chiara sfavoriti.

Le complicazioni della donazione della prima casa

Ulteriori complicazioni possono sorgere anche per quanto riguarda la donazione della prima casa.

Infatti molto spesso si ricorre alla donazione, ma occorre fare alcune precisazioni importanti.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, i benefici della prima casa possono cessare quando l’immobile è stato ceduto prima di 5 anni dall’acquisto e non si procede entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione da destinare a prima casa.

Tutto ciò comporta anche delle spese, perché in questa situazione l’Agenzia delle Entrate potrà chiedere una somma che corrisponde alla differenza tra le imposte pagate con la tassazione agevolata della prima casa e quelle che invece sarebbero dovute in modalità ordinaria.

Inoltre l’Agenzia delle Entrate potrà chiedere anche gli interessi maturati e l’applicazione di una sanzione che corrisponde al 30% della differenza dell’imposta.

Se i genitori vendono la casa al figlio e stabiliscono l’usufrutto per essi, mentre appunto la proprietà dell’immobile rimane al figlio, si devono tenere in conto alcuni fattori di carattere fiscale. In linea di principio i redditi che derivano dall’usufrutto devono essere indicati nel 730 del genitore.

È anche vero che, se i genitori vogliono aiutare il figlio a comprare casa, possono intestarla al figlio e possono caricarsi il mutuo.

Tuttavia in questo caso non possono detrarre gli interessi passivi sull’acquisto della casa.

Nel caso in cui si provveda a sostenere delle spese per la ristrutturazione per la casa dei figli, si può ottenere, in seguito alla presenza di determinati requisiti, la possibilità di scaricare i costi sostenuti nella dichiarazione dei redditi rilasciata dai genitori al loro commercialista.

Quanto costa vendere casa al figlio

Ma quanto costa vendere casa al figlio?

Il passaggio di proprietà implica comunque dei costi da sostenere e non sono da escludere le tasse da pagare.

Quindi, al di là dell’operazione da compiere, si devono tenere anche in considerazione tutti i costi.

Nel caso della vendita della prima casa, quindi se il beneficiario non ha altri immobili nel Comune in cui risiede e non ha altri immobili per cui ha usufruito delle agevolazioni fiscali della prima casa, può beneficiare di costi ridotti. In particolare si devono pagare: l’imposta di registro pari al 2%, l’imposta ipotecaria di 50 euro e l’imposta catastale di 50 euro.

A queste spese si aggiungono poi i costi del notaio che deve effettuare il rogito.

Nel caso di una vendita di immobile che non è prima casa, si devono pagare le seguenti imposte: imposta di registro pari a 200 euro, imposta ipotecaria del 2% sul valore dell’immobile, imposta catastale dell’1% sul valore dell’immobile.

A tutto ciò si aggiunge anche in questa situazione la spesa per il notaio che deve effettuare l’atto.

Ricordiamo però che, se invece che alla compravendita si vuole procedere alla donazione di un immobile, sia per la prima casa che per un immobile che non è prima casa, se l’abitazione non supera il valore di un milione di euro, non c’è l’obbligo di pagare l’imposta sulla donazione.

Restano però da pagare tutte le altre imposte di cui abbiamo parlato in precedenza.

La guida sulla donazione

In questo articolo ti abbiamo fornito tutte le informazioni per vendere casa al figlio.

Visto che spesso, come ti abbiamo indicato in precedenza, spesso si ha a che fare con una donazione vogliamo ricordarti che noi di Likecasa abbiamo fatto molto ricerche e approfondito il tema: Donazione di un Immobile ai Figli Conviene? Procedure, Vantaggi e Svantaggi, Costi e Tasse!