Si può vendere casa con ipoteca?
È questa la domanda che in molti si pongono, quando si ritrovano ad avere a che fare con l’ipoteca sulla casa.
Specialmente in tempi di difficoltà economica può capitare di ritrovarsi con un’ipoteca immobiliare, se non si riesce a far fronte alla restituzione di un debito che si è contratto, per esempio con una banca.
In effetti ci sono delle specifiche norme di legge che regolano questo tipo di operazione di compravendita.
Tutto quello che devi sapere lo troverai nella nostra guida.
INIZIAMO!
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Che cos’è l’ipoteca immobiliare?
Iniziamo con specificare e chiarire brevemente che cos’è un’ipoteca immobiliare.
L’ipoteca immobiliare è disciplinata dall’articolo 2008 del codice civile ed è il diritto reale che funziona da garanzia dei creditori.
Il creditore dunque può rifarsi sul bene vincolato dall’ipoteca nel caso in cui il debitori non paghi.
L’ipoteca sulla casa ha una durata di 20 anni che il creditore può allungare con lo stesso grado prima del termine dello stesso.
Quando una casa è ipotecata si può vendere?
In senso generale l’ipoteca non rappresenta un ostacolo alla vendita di un immobile.
Tuttavia l’atto di vendita di un immobile ipotecato si può considerare valido soltanto se l’acquirente è a conoscenza della presenza dell’ipoteca.
Dunque si può vendere una casa ipotecata ma ad una condizione:
“La casa ipotecata viene venduta insieme all’ipoteca”.
Ciò significa che nonostante l’immobile sia passato ad un’altra proprietà se il debitore non paga il suo debito l’immobile può comunque essere pignorato.
L’acquirente, a propria volta, può vendere una casa con ipoteca ad un altro acquirente ancora e l’ipoteca viene passata così di mano in mano, di proprietà in proprietà, perché segue sempre l’immobile a cui è collegata.
I rischi di vendere un immobile ipotecato
E’ dunque proprio questo il nodo dolente che spesso rende la vendita di una casa ipotecata piuttosto difficile anche nel caso in cui si abbassi il prezzo di vendita dell’immobile.
Sostanzialmente esiste sempre il rischio che il venditore non restituisca i soldi per il debito che ha contratto, per esempio presso una banca.
Quindi è difficile che si dimostri disponibile a sborsare un prezzo per l’acquisto di una casa con ipoteca, anche se il venditore potrà invogliarlo attraverso una riduzione del prezzo.
Una soluzione per vendere casa con ipoteca senza problemi
Di solito in questi casi esiste però una soluzione che può essere adottata per vendere una casa con ipoteca.
In un’unica operazione il venditore, se le parti sono tutte d’accordo, ricevendo la somma che corrisponde al prezzo di acquisto, la versa al creditore, fino a coprire il debito.
Contemporaneamente il creditore si impegna a liberare l’immobile dall’ipoteca.
Di solito questa operazione viene eseguita nello stesso momento davanti al notaio, presso il quale si presentano il venditore (che è anche debitore), il creditore e l’acquirente.
Passaggi per vendere casa ipotecata
Abbiamo già specificato che è molto importante che l’acquirente sia consapevole del fatto che vige un’ipoteca sulla casa acquistata.
Ci sono alcuni passaggi precisi da seguire per evitare problemi:
- Deve essere il venditore della casa ipotecata a dichiarare anche per esempio con il compromesso l’esistenza dell’ipoteca, in modo che l’acquirente ne possa essere consapevole.
- Sempre nel contratto preliminare di vendita il venditore si può assumere l’impegno tramite firma di cancellare l’ipoteca esistente entro un certo periodo di tempo, restituendo il denaro che deve al creditore.
- Di solito come periodo di tempo viene fissato quello che corrisponde alla stipula del rogito.
Se l’acquirente non è informato e arriva il momento del rogito o una fase successiva ad esso scoprendo la permanenza di un’ipoteca, può chiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione della somma versata come prezzo di acquisto.
Inoltre l’acquirente può richiedere anche un risarcimento del danno, se non era stato informato precedentemente.
In alternativa può mantenere la proprietà dell’immobile e chiedere la restituzione almeno in parte del prezzo pagato oppure può sospendere il pagamento della somma che rimaneva da pagare sul prezzo di acquisto.
Che cosa succede se l’acquirente subisce il pignoramento
Se la casa ipotecata è stata venduta e il venditore non ha più ripagato il debito, che cosa può succedere?
Può accadere che il creditore si rivalga contro il bene richiedendo il pignoramento che viene notificato al nuovo proprietario.
A questo punto l’acquirente può pagare i creditori, può richiedere la risoluzione del contratto sul bene ipotecato e, come abbiamo già specificato, può richiedere il risarcimento dei danni se riesce a dimostrare di non essere stato informato dell’esistenza dell’ipoteca.
La responsabilità del notaio
In tutto questo comunque sussiste sempre una responsabilità da parte del notaio.
Infatti è proprio il funzionario che prima del preliminare e, ancor meglio, prima del rogito deve verificare presso l’Agenzia delle Entrate se sull’immobile è presente un’ipoteca.
Il notaio può verificare tutto ciò richiedendo una visura ipotecatastale.
Il notaio ha infatti un compito molto preciso, che è quello di garantire all’acquirente che tutto si svolga nel massimo della regolarità.
L’acquirente può anche dispensarlo da questo compito, ovvero dalla verifica della presenza di un’ipoteca, però di norma il notaio agisce sempre come funzionario garante, assicurando che l’immobile oggetto della compravendita sia libero da ipoteche o che comunque non è soggetto a pignoramento.
Spetta al notaio la verifica di tutti questi elementi, perché la sua responsabilità può essere davvero decisiva.
Infatti se il notaio attesta la compravendita di un bene che poi dimostra essere gravato da un’ipoteca, nonostante il venditore abbia garantito che fosse libero, nel caso in cui avviene il pignoramento e la relativa procedura esecutiva, il notaio stesso è tenuto a risarcire il danno.
È quindi anche una responsabilità del notaio che lo spinge all’autotutela, per assicurare all’acquirente che non sorgano problemi di sorta in una fase successiva alla firma del rogito.
