Vendere Casa: La Guida Completa!

Vendere casa è un’operazione molto importante e spesso complessa.

I passi da seguire per vendere casa non sono pochi. Ti sembrerà lungo il percorso da compiere, ma ricorda che vendere casa è un’operazione delicata che ha bisogno di tutto il tuo impegno.

Impegno che dovrai mettere sia nel caso in cui deciderai di vendere casa da privato sia nel caso in cui opterai per vendere casa con agenzia.

Insomma non puoi fregartene! Per questo motivo abbiamo scritto questa guida, tramite la quale potrai percorre tutti i passi utili o controllare bene l’operato di vendita del tuo immobile senza commettere errori.

Vediamo subito come vendere casa!

Passo #1 – Stabilisci se vendere casa da privato o tramite agenzia

La scelta iniziale è davvero essenziale, perché puoi rivolgerti a due tipologie di vendite che per molti versi sono davvero differenti.

Entrambi hanno dei pro e dei contro. Puoi scegliere se vendere casa da privato o se venderla tramite agenzia.

Se pensi di voler vendere casa da privato devi sapere:

• Puoi risparmiare sulle spese delle commissioni
• Visto il risparmio potrai valutare su uno sconto sul prezzo finale
• Dovrai gestire gli appuntamenti e le visite e dunque avere molto tempo a disposizione
• Dovrai valutare bene l’immobile e centrare il prezzo di vendita

Se vuoi vendere casa tramite agenzia, tieni presente i seguenti fattori:

• Avrai a disposizione personale qualificato che si occuperà della vendita della tua casa
• L’agenzia sarà di in grado di aiutarti a vendere e comprare contemporaneamente
• L’agenzia generalmente preferisce la vendita in esclusiva
• Avrai delle commissioni richieste dall’agenzia che si occupa della vendita

Passo #2 – Decidi se vendere casa ristrutturata o da ristrutturare

Tra le cose da sapere per vendere casa occorre chiedersi se vendere casa da ristrutturare oppure intervenire sull’immobile per rendere l’immobile esteticamente più gradevole e funzionale.

In effetti possiamo dire che in generale converrebbe ristrutturare prima di vendere, in modo da ricavarne dei vantaggi:

• vendere casa ristrutturata significa trovare più velocemente e più facilmente dei possibili acquirenti;
• vendere una casa già ristrutturata permette di evitare di abbassare il prezzo dell’immobile, considerando che un immobile non ristrutturato è difficile da vendere ad un prezzo alto;
• gli immobili ristrutturati offrono maggiori soddisfazioni per quanto riguarda le trattative. Non dimenticarti mai che specialmente nei periodi di crisi del settore immobiliare, quando l’offerta è maggiore della domanda, dovresti fare di tutto per cercare di colpire il possibile acquirente. Se quest’ultimo vede le ottime condizioni dell’appartamento ristrutturato, più facilmente può decidere di acquistarlo.

E’ possibile effettuare solo alcuni lavori di modo tale da spendere poco come:

• per ristrutturare il bagno si possono cambiare anche soltanto i vecchi sanitari o si può sostituire la vasca con la doccia;
• le piastrelle del bagno o della cucina possono essere pitturate con vernici resistenti all’acqua;
• le ante dei mobili della cucina si possono pitturare con dei colori più moderni e vivaci, per attirare l’attenzione;
• le pareti possono essere tinteggiate in maniera da creare un ambiente interno più confortevole;
• per eliminare gli spazi interni troppo piccoli si possono abbattere dei muri non portanti, creando delle soluzioni open space.

Vendere casa non ristrutturata è un’opzione comunque possibile da prendere in considerazione. In questo caso bisogna fare attenzione al prezzo di vendita in quanto chi comprerà l’immobile dovrà anche impegnare un budget per la ristrutturazione.

Passo #3 – Fissa il prezzo dell’immobile

È molto importante valutare correttamente il tuo immobile da vendere e fissare il suo prezzo. Naturalmente per fare questo devi tenere conto dell’andamento del mercato immobiliare.

Non dimenticarti che il prezzo dell’immobile per metro quadro varia anche in base alla zona e in base alla città in cui si trova ubicato.

Potresti anche affidarti ad un’agenzia immobiliare per la valutazione e per fissare il prezzo, tuttavia puoi tenere conto di alcuni consigli, se vuoi fare da solo:

• procedi innanzitutto al calcolo della superficie commerciale. Quest’ultima è data dalla superficie totale dell’immobile che comprende anche i muri interni e i muri perimetrali. A questo valore si sommano eventuali balconi che vengono calcolati al 33%, le terrazze e i giardini, sempre al 33% fino a 100 metri quadri;
• passa poi a determinare il valore al metro quadro. Le quotazioni possono differire per ogni Comune e per ogni città del nostro Paese. Naturalmente si tratta di quotazioni medie, che vengono valutate in base alla geolocalizzazione dell’abitazione. Conta anche la tipologia, quindi devi vedere se si tratta di un’abitazione, di una villa, di un box, di un posto auto. Solitamente si tiene conto di quotazioni medie del valore minimo e del massimo al metro quadrato. Questa media viene moltiplicata per la superficie commerciale, in modo tale da ottenere il prezzo base di vendita dell’immobile;
• considera anche che non devi valutare soltanto il prezzo di base, perché ci sono altri elementi che possono far crescere o diminuire questo valore. Si tratta di caratteristiche interne dell’immobile, la sua esposizione, la sua luminosità, la vista e il piano in cui è collocato, se si tratta di un appartamento all’interno di un condominio. Poi incidono anche le caratteristiche e la qualità dello stabile, la presenza di un giardino, di un atrio fatto con materiali pregiati. La qualità riguarda anche l’appartamento all’interno, con la distribuzione degli spazi. Inoltre bisogna considerare i servizi di zona, che possono far crescere il prezzo base dell’immobile, se esso si trova vicino ad aree verdi, a centri commerciali, scuole o alle fermate dei mezzi pubblici.

Passo #4 – Individua i punti di forza del tuo appartamento

Volendo pubblicizzare la tua casa, per proporla per la vendita, ricordati che è sempre importante valutarla, individuando i punti di forza, che possono costituire anche le caratteristiche importanti per invogliare i possibili acquirenti.

Ci sono vari elementi da tenere in considerazione in questo senso:

• per esempio prova a mettere in evidenza a che piano si trova l’appartamento, se ci riferiamo ad un condominio. Dal terzo piano in poi il prezzo comincia ad aumentare, però è necessario che si disponga di un ascensore;
• considera anche poi quanto è luminosa la casa da vendere. I possibili acquirenti sicuramente non preferiscono vivere in stanze buie. Un punto di forza è sicuramente costituito dall’illuminazione resa dalla luce naturale;
• un altro punto molto importante è rappresentato dal riscaldamento della casa. In particolare a far aumentare il prezzo è sicuramente la dotazione di un riscaldamento autonomo;
• inoltre considera lo stato dell’edificio e le condizioni generali della casa. Per esempio, se la tua casa è stata soggetta da poco ad un piano di ristrutturazione, puoi venderla anche ad un prezzo maggiore;
• molto importante è anche il punto in cui si affaccia l’abitazione, per esempio se dalle finestre si può vedere un bel panorama, se si possono scorgere spazi ampi. Mettiamo il caso per esempio che la casa si affacci su una piazza oppure il caso che abbia davanti a pochi metri un muro: puoi capire bene come cambiano le caratteristiche e, in corrispondenza di esse, come può variare il prezzo di vendita.

Passo #5 – Scrivi l’annuncio

La pubblicità deve essere particolarmente efficace. Ecco perché ti saranno sicuramente molto utili alcuni consigli fondamentali per scrivere bene il tuo annuncio immobiliare. Ecco le regole che dovresti rispettare:

• scegli bene il titolo, cercando di suscitare l’interesse in chi legge. Le statistiche dimostrano come molti si limitino a leggere soltanto il titolo e non il resto dell’annuncio. Per questo assicurati che il titolo contenga già un messaggio adeguato al tuo target di riferimento, esplorandone le esigenze. Puoi fare in modo di personalizzare la comunicazione anche già dal titolo. Punta alla prospettiva di vita e a suscitare la curiosità;
• molto importante è anche la parte che riguarda il testo dell’annuncio immobiliare. Imposta tutto il testo in modo che possa suscitare l’attenzione. Redigi sempre informazioni chiare e corredale da foto molto accattivanti, che siano in grado di mostrare anche le parti interne dell’appartamento in vendita;
• da non trascurare è l’originalità. Cerca di essere il più possibile creativo e, se necessario, vai fuori anche dagli schemi. Non dovresti seguire la massa, ma puntare su quegli elementi di differenziazione che possano colpire l’attenzione dei lettori e quindi dei possibili acquirenti della tua casa;
• un altro punto essenziale riguarda l’impostazione della descrizione. Da questo punto di vista, per descrivere la casa in vendita, cerca di non utilizzare un linguaggio troppo soggettivo. Potresti correre il rischio di fornire informazioni che non hanno rilevanza per il cliente. Metti in evidenza sempre le caratteristiche più importanti ed esalta le peculiarità della casa, mettendo in evidenza l’indirizzo dell’immobile ed eventualmente anche planimetria e prezzo. Cerca però nella tua descrizione di non essere troppo enigmatico. Infatti sarebbe opportuno in questo senso non usare un linguaggio troppo tecnico ed essere diretti nell’andare subito al punto della questione. Non dimenticare di fornire una breve descrizione anche del quartiere in cui si trova collocato l’immobile.

Passo #6 – Pubblicizza la tua casa

Esistono diverse opzioni per poter pubblicizzare la tua casa in maniera essenziale. Puoi rivolgerti ad un agente immobiliare che può proporti un piano di marketing da personalizzare in base alle tue esigenze specifiche.

In alternativa puoi fare anche da solo, considerando la miriade di strumenti a disposizione per pubblicizzare la tua casa.

Ecco una panoramica sulle strategie e sui metodi da utilizzare per pubblicizzare la tua abitazione in vendita:

• considera le possibilità che ti offre internet. In rete infatti ci sono tantissimi siti immobiliari da sfruttare;
• puoi rivolgerti anche alla stampa, sfruttando le caratteristiche dei tradizionali volantini. Alcuni considerano questi ultimi strumenti sorpassati, trascurando però le infinite opportunità che la pubblicità tradizionale può mettere a disposizione;
• puoi mettere anche un cartello sull’abitazione in vendita. È un modo diretto per pubblicizzare la tua casa. Considera però che, a seconda delle dimensioni del cartello, puoi ritrovarti a pagare un’imposta specifica;
• un elemento che non passerà mai di moda è costituito dal passaparola. Assicurati che anche i tuoi vicini di casa sappiano che vuoi vendere la tua abitazione. Poi informa adeguatamente amici e parenti, puoi dirlo ai colleghi di lavoro e alle persone con cui ti ritrovi negli ambienti che di solito frequenti. Non dimenticare nemmeno gli esercizi commerciali: essi rappresentano un punto di incontro molto importante per le persone e quindi degli ottimi punti di ritrovo in cui far circolare le informazioni.

Passo #7 – Gestisci i contatti degli interessati

I contatti con gli interessati ad acquistare la tua casa possono avvenire attraverso la posta elettronica oppure tramite telefono.

Ma come organizzarli al meglio? Come gestire la comunicazione con i potenziali acquirenti della tua abitazione? Meglio seguire queste regole, quando hai la possibilità di incontrare l’acquirente oppure di parlare con lui al telefono:

• al primo contatto sfrutta tutte le possibilità per non metterti nelle condizioni di rispondere, ma per essere tu a fare le domande;
• cerca di capire che cosa cercano, qual è la motivazione che li spinge a comprare e che tipo di casa potrebbe servire agli eventuali interessati;
• valuta i tempi che hanno a disposizione e a cui vogliono attenersi per utilizzare l’immobile da acquistare;
• procedi con una descrizione accurata dell’immobile, soltanto dopo aver valutato, dopo i punti precedenti che abbiamo descritto, se il cliente è veramente interessato e se possa rappresentare il target che fa per te e per l’immobile che vuoi vendere;
• chiedi in maniera discreta, ma senza girare troppo intorno alla questione, se ci sono altre persone coinvolte nella decisione dell’acquisto della casa.

Passo #8 – Prepara la tua casa per la vendita

Dopo aver preso contatto con l’eventuale acquirente, dovresti cercare di fare di tutto per preparare la casa per la vendita.

Una buona preparazione è davvero fondamentale, perché spesso chi vuole acquistare un’abitazione si basa sulla prima impressione.

Proprio per questo motivo conviene sempre a chi visita una casa per poi eventualmente acquistarla far trovare tutto perfettamente in ordine e mostrare l’appartamento in tutto il suo splendore.

Cerca di capire preventivamente ciò che ai potenziali acquirenti interessa e quindi cerca di catturare la loro attenzione:

• fai leva sull’utilizzo degli spazi: Mettendo in ordine, sicuramente renderai la casa più spaziosa
• togliere i mobili in eccesso non si tratta soltanto di riordinare, ma di togliere anche i mobili in eccesso, per non distrarre chi viene a visitare la tua casa con l’intenzione di comprarla;
• crea un ingresso accogliente
• pulisci bene
• procedi con le riparazioni A volte anche le piccole riparazioni possono essere importanti per contribuire a rendere l’idea che la casa sia mantenuta in buone condizioni.
• aumenta la luminosità in casa Utilizza quindi tende adatte per far entrare più luce, disponi delle lampadine più luminose nelle stanze che sono più buie e aggiungi delle luci all’esterno dell’abitazione;
• cura l’esterno della casa

Ricorda che sistemare la casa per venderla è un passaggio fondamentale che molto spesso viene sottovalutato.

Passo #9 – Organizza le visite degli interessati

Quando sarà il momento di mostrare la tua casa ai potenziali acquirenti, organizza le visite degli interessati.

L’obiettivo principale dovrebbe essere quello di mettere l’acquirente a proprio agio.

Ma come fare a livello pratico? Potresti seguire queste regole, oltre a rendere accogliente la tua casa mettendola in ordine e mostrandola molto pulita:

• lascia libero l’acquirente Durante la visita della casa non stare sempre accanto a lui, ma fai in modo che l’acquirente possa scoprire gli ambienti da sé. Non mettergli fretta e fai in modo che lui sia libero di girare per casa, magari controllandolo a distanza, senza intrometterti troppo;
• elimina le distrazioni Se hai bambini in casa, organizzati in modo che la visita sia fatta durante le ore in cui sono a scuola
• fai ripetere il giro della casa 
• poni domande aperte Puoi sondare le sue preferenze, facendo in modo però di porre sempre domande aperte, in modo da ottenere una risposta che sia la più completa possibile su ciò che più gli piace. Oltre alle domande, puoi chiedergli anche un’impressione a caldo su ciò che ha visto.
• dai un altro appuntamentoMettiti nelle condizioni di renderti disponibile per un secondo appuntamento, magari stabilendo un orario diverso, che possa rispondere alle sue esigenze.
• non dimenticare i documenti  Per questo ti conviene tenere a portata di mano i documenti, come per esempio la planimetria catastale. In questo modo mostrerai la tua disponibilità.

Passo #10 – Procurati i documenti per vendere casa

La compravendita di una casa comporta sicuramente una procedura burocratica, che a volte può risultare piuttosto complessa.

Tutto ciò comporta l’utilizzo di alcuni particolari documenti.

Ecco in generale che cosa dovresti procurarti, per poter fare in modo di iniziare il processo di compravendita e perché la procedura prosegua nel migliore dei modi, senza incontrare particolari intoppi:

• attestato di prestazione energetica. L’attestato di prestazione energetica si chiama in sintesi APE. Il suo ruolo è quello di stimare il consumo del calore e di valutare la capacità di isolamento posseduta dall’immobile. Per ricevere l’attestato di prestazione energetica bisogna rivolgersi ad un ente competente che dispone di tecnici abilitati alla realizzazione del documento;
• atto di provenienza. L’atto di provenienza dell’immobile serve a specificare come sia stata acquisita la proprietà dell’immobile che si mette in vendita. È molto importante, perché senza questo documento non si può procedere ad effettuare il rogito notarile. L’atto di provenienza dell’immobile deve essere fornito in copia nel momento in cui ci si reca dal notaio. Potrebbe trattarsi di un atto di compravendita o di un documento che attesti la donazione o la successione;
• documentazione catastale. La documentazione catastale comprende la planimetria catastale e la visura catastale storica. La prima è una rappresentazione grafica dell’immobile, secondo quelle condizioni che sono state comunicate al catasto e in base alle quali è avvenuta la registrazione della casa. Si può trattare generalmente di una piantina che riproduce l’immobile in scala 1:200 o 1:100. È sempre importante che ci sia un’esatta corrispondenza tra la planimetria in possesso del proprietario, la situazione reale dell’immobile e la registrazione al catasto. Può essere pure che nel frattempo siano state apportate delle modifiche alla planimetria. In questo caso si deve procedere ad aggiornare i riferimenti tramite l’intervento di un tecnico specializzato. Il tutto deve essere fatto prima che sia messo a punto il rogito. La visura catastale storica, invece, è un documento in cui sono state trascritte tutte le variazioni che nel tempo ha subito l’immobile;
• altri documenti. Comprendono il certificato di agibilità, la licenza edilizia, il certificato di conformità degli impianti, la copia del regolamento condominiale e il certificato di destinazione urbanistica.

Passo #11 – Negozia il prezzo della tua casa

La negoziazione rientra in quella che può essere considerata a tutti gli effetti la trattativa tra le due parti, il venditore e l’acquirente.

Prima di passare alla negoziazione vera e propria, sarebbe opportuno ricevere una perizia per la stima del valore dell’immobile.

Il procedimento deve essere fatto da tecnici specializzati, ma è molto importante perché si può avere un certo margine di trattativa, basandosi su dati certificati:

• l’atteggiamento del venditore. Spesso può essere apprezzato un comportamento conciliante, mostrandosi disponibili alla riduzione del prezzo. Tuttavia non è sempre questo atteggiamento che funziona, perché in certi casi può riuscire bene anche un comportamento sulla difensiva. Si può riuscire bene a trattare anche affermando di avere molti acquirenti oppure facendo notare come si sia scesi sul prezzo già sotto i valori di mercato previsti per tutti gli immobili di un determinato quartiere;
• l’atteggiamento dell’acquirente. Nella trattativa un ruolo di fondamentale importanza, proprio visto che sono due le parti che entrano in gioco, è detenuto anche dall’atteggiamento psicologico dell’acquirente. A volte ci si può ritrovare ad avere a che fare con un acquirente bravo a comprendere se il venditore ha bisogno di vendere subito oppure se sia disposto a non concludere l’affare, conservando comunque il prezzo che è stato indicato.

La trattativa immobiliare è un passaggio molto importante ma allo stesso tempo molto delicato. Per questo motivo ti consigliamo di leggere questa guida: Trattativa Immobiliare: Di quanto si Scende sul prezzo e Quali sono le 6 Azioni da Intraprendere!

Passo #12 – Consegna il tuo immobile

La consegna dell’immobile potrebbe creare qualche intoppo. Proprio per questo è opportuno che le due parti, venditore ed acquirente, si accordino anticipatamente.

Può per esempio accadere che il venditore abbia bisogno di trattenersi ancora un po’ di tempo all’interno dell’immobile.

Dal canto proprio, l’acquirente, avendo pagato l’acquisto della casa, si ritroverebbe a non poter godere del bene di cui è ormai divenuto proprietario.

Proprio per evitare inconvenienti ed incomprensioni, è meglio stabilire delle regole in anticipo ed accordarsi per rispondere alle esigenze di entrambe le parti:

• concordare esattamente la data entro la quale dovrà avvenire la consegna dell’immobile;
• se la consegna avviene dopo che il nuovo acquirente diventa proprietario, si potrebbe per esempio prevedere il pagamento di una penale per ogni giorno di ritardo. Magari non si tratterebbe di far pagare un importo eccessivo, ma soltanto di poter contare su un incentivo per poter liberare l’immobile il più presto possibile;
• può anche accadere che la consegna sia anticipata rispetto al rogito. Magari l’acquirente ha la necessità di effettuare delle misure e delle rilevazioni per eseguire poi dei lavori di ristrutturazione. In questo caso il venditore deve chiarire esattamente che la consegna anticipata comporta una responsabilità a carico dell’acquirente di eventuali danni che potrebbero verificarsi in quel periodo;
• per evitare discussioni tra le parti, il venditore deve garantire di essere in regola con il pagamento di tutte le spese condominiali e delle utenze, anche per quanto riguarda le spese condominiali straordinarie o per i lavori che sono stati deliberati dall’assemblea del condominio prima che sia stata eseguita la vendita.

Passo #13 – Fai il rogito

Il rogito rappresenta il momento fondamentale del processo di compravendita.

È infatti proprio attraverso la stipula dell’atto che avviene il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente.

Il ruolo del notaio è fondamentale. Infatti il notaio agisce come un pubblico ufficiale che sancisce la regolarità della compravendita stessa.

Spetta al notaio fare delle verifiche preliminari, per controllare che tutto sia in regola e quindi la sua figura si pone a garanzia della trasparenza di tutta l’operazione.

Ma come avviene esattamente la fase del rogito? Ecco che cosa succede quando il venditore e l’acquirente si presentano dal notaio:

• il notaio legge tutto il contenuto del rogito e lo spiega. È questa un’operazione molto importante, perché il notaio si deve accertare che sia il venditore che l’acquirente abbiano compreso il contenuto dell’atto e gli effetti giuridici che esso comporta. La legge stabilisce che se non esegue tutto ciò può essere responsabile per aver commesso il reato di falso in atto pubblico;
• dopo l’approvazione dell’atto, entrambe le parti devono sottoscriverlo. Eventualmente può essere prevista la presenza di testimoni ai quali è richiesta in certi casi anche la sottoscrizione del rogito. È poi il notaio che alla fine firma l’atto;
• iniziano gli effetti giuridici dell’atto di compravendita dal momento della sua sottoscrizione. Questi effetti giuridici fanno legge pienamente anche davanti al giudice.

Passo #14 – Gli adempimenti che devi conoscere

Dopo la stipula del rogito e quindi dopo che l’acquirente è diventato il nuovo proprietario dell’immobile, ci sono alcuni adempimenti che devono essere espletati. Ecco di che cosa si tratta:

• comunicazione di cessione del fabbricato. Il venditore ha l’obbligo di presentare la comunicazione di cessione del fabbricato che viene consegnata dal notaio quando viene fatto l’atto. La comunicazione deve essere consegnata all’autorità locale di pubblica sicurezza, la Questura o i vigili urbani. Il documento deve essere presentato entro 48 ore dalla consegna delle chiavi;
• adempimenti fiscali. Il venditore deve pagare le tasse che riguardano i mesi in cui ha posseduto l’immobile. Ma non si tratta soltanto di questo, perché deve comunicare anche al Comune l’avvenuta vendita;
• comunicazione all’amministratore di condominio. Spetta sempre al venditore la comunicazione delle generalità del nuovo proprietario all’amministratore di condominio;
• disdetta delle utenze. È importante, dopo la stipula del rogito, provvedere all’eventuale disdetta delle utenze, per quanto riguarda il gas, la luce, l’acqua e il telefono. Se l’acquirente andrà ad abitare la casa e ha bisogno delle utenze, è possibile realizzare più che una disdetta una voltura delle utenze stesse.

Ultimi consigli per vendere una casa

Ecco ora alcuni consigli che si possono rivelare utili per vendere più facilmente un immobile.

• Innanzitutto cerchiamo di essere onesti e di mostrare tutti gli aspetti della casa che vogliamo mettere in vendita.
• Al limite fotografiamo gli ambienti quando c’è più luce o, se l’ambiente è piccolo, preferiamo inquadrare qualche particolare al posto di dare una visione ampia.
• Valutiamo correttamente l’immobile, affidandoci magari ad un professionista che potrà mettere a punto una vera perizia sull’immobile. Spenderemo un po’ di più, ma avremo un documento che ci potrà essere molto utile.
• Valutiamo se è il caso di effettuare una piccola ristrutturazione, specialmente se alcuni particolari potrebbero scoraggiare a primo impatto i potenziali acquirenti.
• È importante ottenere la visura catastale, per dimostrare all’acquirente che non siano presenti sulla casa delle ipoteche o diritti di terzi.

Impariamo a distinguere i possibili compratori reali e i perditempo, non dando comunque la sensazione di esasperazione nel vendere casa il più presto possibile.