Vendere Immobile Ereditato: Come Funziona? Documenti e Tasse da Pagare!

Vendere immobile ereditato è una procedura riguardo alla quale bisogna essere molto preparati, per non sbagliare nulla nell’iter che riguarda la vendita dell’immobile stesso.

A differenza di quanti pensano che la vendita di un immobile ereditato risulti piuttosto semplice, in realtà occorre seguire bene le regole e nulla sarà complicato.

E’ per questo motivo che noi di Likecasa abbiamo creato questa guida per fare un’ po di chiarezza e dissolvere ogni dubbio possibile.

Quando si può vendere una casa ricevuta in eredità?

Chiunque riceva un immobile in eredità può farne ciò che vuole.

Può dunque decidere di abitarci, valutare di affittarlo o venderlo.

Nel caso della vendita occorre però fare una prima puntualizzazione importante.

Per poter vendere una casa o un immobile ereditato è fondamentale gestire le pratiche

che riguardano la dichiarazione di successione di cui ti parliamo subito.

Dichiarazione di successione

Per poter procedere alla vendita di un immobile ereditato, l’atto preliminare che va compiuto consiste nella dichiarazione di successione.

Questa dichiarazione va presentata entro un anno dalla morte della persona che era la proprietaria dell’immobile.

È proprio attraverso la successione che viene notificato il trasferimento di proprietà agli eredi.

La dichiarazione di successione deve essere presentata da:

• tutti gli eredi
• dagli amministratori dell’eredità
• dai curatori delle eredità giacenti
• da coloro che vengono immessi al possesso dei beni anche in caso di dichiarazione di morte presunta e dagli esecutori testamentari

Come presentare la dichiarazione di successione per via telematica

Per presentare la dichiarazione bisogna utilizzare il servizio telematico messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

Il servizio telematico è obbligatorio dal 2018, mentre fino al 31 dicembre 2017 ci si poteva rivolgere anche agli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Si trattava dello sportello del luogo in cui il defunto aveva fissato l’ultima residenza o l’ufficio di Roma 6, nel caso in cui la residenza fosse ignota.

Come funziona la vendita di un immobile ereditato?

Quindi, come vendere un immobile ereditato?

Per vendere un immobile ereditato bisogna seguire una procedura ben precisa, in cui rientra anche la trascrizione dell’accettazione ereditaria.

È importante infatti che l’erede accetti l’eredità e che poi questa accettazione venga trascritta.

L’accettazione deve essere fatta entro 10 anni dall’apertura della successione.

Questo atto può essere:

• un atto scritto (accettazione espressa) che può essere una scrittura privata che viene poi autenticata dal notaio o un atto pubblico.
• accettazione tacita dell’eredità ossia il soggetto che eredita deve compiere delle azioni, da cui si desume la volontà di accettare quanto ereditato.

Tra queste azioni per esempio può rientrare anche la messa in vendita dell’immobile.

Dunque ricapitolando i passaggi obbligatori da seguire sono i seguenti:

• Accettazione
• Trascrizione dell’accettazione
• Effettuazione dell’atto di trasferimento dell’immobile avviene con  la registrazione del cambiamento di proprietà nel registro pubblico che è gestito dall’Agenzia delle Entrate

In questo modo, consultando il registro, è possibile ricostruire la storia dell’immobile.

Senza questa trascrizione, non è possibile procedere a vendere immobile ereditato, perché non si viene riconosciuti come legittimi proprietari.

Quali sono i documenti per vendere una casa ereditata

Arriviamo dunque a mettere in evidenza quali sono i documenti fondamentali e principali per vendere casa ereditata:

• Atto di provenienza della persona deceduta
• Trascrizione dell’accettazione tacita o pubblicazione del testamento
• Dichiarazione di successione
• Voltura catastale

Come funziona la vendita se gli eredi sono più di uno?

Come funziona la vendita di un immobile in coeredità?

Il caso più diffuso è la vendita di una casa ereditata tra più fratelli.

Se gli eredi sono più di uno, il bene ereditato appartiene a tutti, anche se a ciascun erede può essere stata destinata una quota differente.

Quando si tratta di comunione, vengono applicati i principi contenuti negli articoli 1100 e seguenti del Codice Civile.

Se tutti sono d’accordo, si può procedere a vendere immobile ereditato.

Cosa succede se gli eredi sono in disaccordo?

A volte però possono sorgere delle divergenze e diventa per questo impossibile assumere una decisione in comune.

Magari alcuni eredi possono essere favorevoli alla vendita e altri invece vogliono aspettare tempi migliori, evitando per esempio periodi di crisi economica.

Non facile è anche il mettersi d’accordo sul prezzo di vendita dell’immobile.

Quindi può accadere, in seguito a tutto ciò, che l’immobile resti invenduto per anni.

Si può tentare un accordo di mediazione, anche se questo spesso risulta difficile da attuare.

Se non si raggiunge un accordo, ciascun partecipante all’eredità può chiedere lo scioglimento della comunione, per cui si procede alla divisione.

In questo caso è fondamentale l’intervento di un avvocato.

Ciascun erede e quindi comproprietario del bene ereditato può chiedere anche che gli venga assegnata la propria quota in beni.

Si può procedere così ad una divisione in natura, se il bene è divisibile nel senso concreto del termine, altrimenti è possibile decidere che tutto il bene venga assegnato all’erede che ha diritto alla quota maggiore, dietro il pagamento di un conguaglio.

La vendita potrebbe essere la soluzione prevista soltanto nel caso in cui non si riesca a raggiungere un accordo anche relativamente alla divisione.

Tasse per la vendita di un immobile ereditato

Per la dichiarazione di successione si pagano anche delle tasse con aliquote differenti a seconda del grado di parentela.

• Per il coniuge e per i figli l’aliquota corrisponde al 4% sul valore catastale con franchigia pari a 1 milione di euro.
• Per i fratelli e per le sorelle al 6% con franchigia pari a 100 mila euro. Per altri parenti fino al quarto grado 6% sul valore catastale e non viene applicata la franchigia.
• Per altri soggetti, come per esempio il convivente, si tratta di un’aliquota corrispondente all’8% senza applicazione della franchigia.
• Per gli eredi disabili è applicata la franchigia pari a 1 milione e 500 mila euro.

Bisogna considerare anche altre tasse tra cui:

• Imposta di registro che corrisponde al 2% del valore catastale dell’immobile
• Imposta catastale che corrisponde all’1% del valore catastale dell’immobile

Occorre specificare che tali tasse devono essere pagate prima di presentare la dichiarazione di successione.

Nel caso in cui ci sia almeno uno degli eredi che ha diritto alle agevolazioni prima casa tali tasse sono da considerarsi nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Per operare sui registri immobiliari, l’Agenzia delle Entrate prevede il pagamento della tassa ipotecaria di 35 euro per ciascuna procedura e dell’imposta di bollo di 64 euro. Inoltre ci sono i tributi speciali come ad esempio i diritti per la segreteria.

Inoltre per poter procedere alla vendita di un immobile ereditato entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione bisogna presentare la domanda di voltura catastale all’ufficio del catasto e occorre versare:

• 55 euro per il tributo speciale catastale
• 16 euro ogni 100 pagine di domanda di imposta di bollo

Vendere immobile ereditato per testamento

Vogliamo chiudere questa guida mettendo in evidenza che alcune volte si può verificare di ereditare un immobile tramite testamento.

Quando esiste un testamento si inizia con la sua pubblicazione davanti ad un notaio.

A questo punto si procede con la dichiarazione di successione di cui ti abbiamo parlato prima versando l’imposta dovuta pari al 3% rispetto al valore catastale dell’immobile in questione.

Sarà dunque il notaio o il professionista delegato a dare indicazioni in merito alla vendita dell’immobile per il quale non conviene chiedere le agevolazioni prima casa in quanto per venderlo occorre aspettare cinque anni.