Vendita Immobile Locato Prima della Scadenza: Come Funziona!

Per necessità o scelte di investimento un proprietario di una casa o di un esercizio commerciale può trovarsi nella situazione di dover vendere.

Ma come deve procedere se il suo immobile è in locazione? E quali sono le dinamiche esatte della cessione?

In questa guida ci concentreremo soprattutto  sulla vendita di un immobile affittato che ha l’inquilino dentro, fornendo anche alcune indicazioni che riguardano la locazione commerciale.

Iniziamo!

Vendita immobile locato di cosa si tratta

Un immobile locato è un bene regolato da un contratto di locazione.

Chiariamo sin da subito che per immobile locato si intende un immobile regolato da un contratto di locazione o contratto di affitto in essere.

Il termine “vendita immobile locato” quindi indica il diritto in forza al proprietario di cedere un bene anche con conduttori regolarmente all’interno.

Ciò è permesso sia per la vendita di immobile locato ad uso commerciale sia ad uso abitativo.

Vendita immobile locato prima della scadenza

Il proprietario, detto locatore, si impegna a concedere l’utilizzo del bene immobiliare ad un utente, il conduttore o locatario, stabilendo un tempo e un canone d’affitto periodico.

Se decide di disfarsi del bene, il locatore può farlo anche prima della scadenza del contratto.

La legge considera la vendita di immobili locati come la cessione del contratto di locazione all’acquirente da parte del venditore.

L’accordo tra locatore e conduttore non viene cancellato, ma resta valido fino a scadenza.

Per il diritto quindi, chi compra prenderà il posto di chi vende l’immobile locato, e come nuovo locatore si impegnerà a onorare gli accordi con il conduttore.

Il tutto anche senza il consenso di quest’ultimo.

Ma perché?

Secondo l’art. 1406 del Codice Civile, per cedere un contratto con prestazioni corrispettive serve il consenso di entrambe le parti.

Come mai allora non vale per la vendita di un immobile locato?

Con questa deroga il contratto viene più semplicemente ceduto per snellire il trasferimento di proprietà degli immobili.

Il conduttore, che già ha ricevuto in locazione l’immobile dal precedente proprietario, non necessita secondo la legge di tutele aggiunte nella vendita del locale di cui gode.

Detto questo, un conduttore non è del tutto escluso dalle dinamiche di vendita di un immobile locato.

Cosa succede all’inquilino se il proprietario vende casa?

Il proprietario che decide di vendere un bene immobile regolarmente locato deve innanzitutto comunicare tale decisione all’inquilino.

La comunicazione può avvenire verbalmente ma deve essere avvalorata dall’invio di una raccomandata A/R.

A quel punto l’inquilino potrà se accettare o valutare di acquistarlo avvalendosi del diritto di prelazione di cui ti parliamo subito.

Prelazione vendita immobile locato

Come abbiamo appena detto, il locatario deve essere messo al corrente della cessione e dunque della vendita dell’immobile.

È obbligo del locatore comunicare per tempo all’inquilino la volontà di cedere l’immobile.

In secondo luogo, nei casi in cui gli è lecito, il conduttore può esercitare sulla vendita dell’immobile locato, il diritto di prelazione all’acquisto.

Secondo l’art. 38 della legge 392/78 deve essere assegnato al assegna al conduttore il diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile.

Questo significa che nella prima fase di vendita, il locatore deve preferire ad altri acquirenti l’inquilino della casa o il gestore dell’immobile locato ad uso commerciale.

In altre parole, se il proprietario vuole vendere un immobile in locazione, il conduttore ha la precedenza a comprarlo su terzi.

La comunicazione da parte del padrone di casa dovrà avvenire tramite un atto ufficiale.

Quali sono le tempistiche che deve rispettare l’affittuario

L’inquilino una volta ricevuta la comunicazione deve attenersi a tempistiche precise.

Nello specifico l’affittuario ha a disposizione 60 giorni dalla comunicazione per valutare l’acquisto.

Se poi l’inquilino non è interessato a comprare, la casa può essere venduta liberamente.

In una vendita di un immobile locato dunque un conduttore può rinunciare alla prelazione, ma non gli può essere negata in partenza.

Nel contratto di locazione infatti non possono essere inserite clausole che provino l’inquilino del suo diritto di precedenza.

I limiti del diritto di prelazione

Questa preferenza di cui gode il locatario però ha dei limiti che negano il diritto di prelazione:

• vale solo se il contratto di locazione non è scaduto o è alla prima scadenza, ad esempio al rinnovo di un canone libero 4+4
• se il conduttore possiede altri immobili ad uso abitativo oltre a quello in vendita, anche in questo caso non potrà esercitare la prelazione di vendita sull’immobile locato
• se il locatore cede l’immobile al coniuge, a parenti entro il secondo grado o ad un coerede
• se vi sono trasferimenti non volontari, conferimento dell’immobile in una società o in caso di vendita in blocco di un intero edificio

Errori che il padrone di casa deve assolutamente evitare

Occorre precisare che ci sono alcuni errore che il padrone di casa dovrà assolutamente evitare: alimentare contrasti e divergenze c on l’inquilino del tuo immobile.

Chi è in affitto dovrà darti disponibilità di alcune fasce orarie settimanali per le visite e gli appuntamenti che l’agenzia fisserà per far visitare l’immobile

Inoltre considera che qualora tu volessi vendere la casa arredata un rapporto conflittuale con l’affittuario potrebbe condurre quest’ultimo a danneggiare mobili e rendere dunque la vendita della tua casa maggiormente complessa e difficile.

Come procedere se gli inquilini non se ne vanno

Oltre a pesare sul valore della casa, il rapporto con gli inquilini già insediati è un aspetto sostanziale in una vendita immobile locato.

Può succedere infatti che alla scadenza del contratto i locatari non lascino la casa, con conseguenti tensioni o questioni legali. Come deve procedere allora il nuovo proprietario?

In questo caso il locatore ha diritto a intraprendere una procedura di sfratto per finita locazione.

La legge (art. 657 e seg. del Codice Civile) indica due soluzioni preliminari: l’intimazione o la citazione a giudizio. Nel primo caso il proprietario sollecita l’inquilino a rispettare gli accordi, nel secondo fissa un’udienza per esprimere le proprie ragioni in tribunale.

La palla quindi passa all’affittuario.

Se si costituisce e presenta motivi non fondati all’udienza, il giudice rilascia lo sfratto esecutivo con effetto immediato.

Se invece l’inquilino non compare in udienza o non si oppone, l’ordinanza ha effetto dopo trenta giorni.

Un terzo e più complicato scenario si presenta quando il giudice riconosce al locatario ragioni serie che impediscono lo sfratto.

Al nuovo proprietario allora non resta che aspettare o venire a un accordo con l’inquilino.

Qual è il valore di mercato di un immobile locato

Dalla vendita di un immobile locato il proprietario incassa una somma minore rispetto al valore reale del bene.

Il deprezzamento dell’immobile locato deriva da due motivi:

1. Da un lato è causa della non disponibilità completa e immediata del locale.
2. Dall’altro perché, a parità tra un bene libero e un immobile locato, è maggiore la domanda di mercato di edifici non occupati.

In media, la svalutazione di un immobile locato o un’attività commerciale già occupata si aggira intorno al 15-20%.

Conviene la vendita di un immobile locato?

Come immaginerai la difficoltà maggiore risiede nel fatto che bisognerà tranquillizzare il compratore e rassicurarlo sul fatto che l’inquilino lascerà la casa allo scadere del contratto.

Questa incertezza potrebbe naturalmente rendere le tempistiche d vendita maggiormente lunghe o rendere la vendita difficile.

Inoltre devi comunque considerare che si potrebbe verificare la situazione in cui il compratore sia disposto a comprare solo scendendo in maniera importante sul prezzo di vendita.

In linea generale conviene vendere casa affittata se il tuo compratore vuole fare un investimento immobiliare e non ha nessuna intenzione di andarci a vivere.

In questo caso l’operazione risulterà interessante sia per te che vendi sia per lui che compra.

Come vedi un’operazione immobiliare apparentemente difficile non è detto che non si riveli comunque conveniente.

Come funziona la vendita di un immobile commerciale locato

Vediamo come funziona una vendita immobile locato ad uso commerciale. Come per un’abitazione, anche la vendita di un’attività prevede la cessione del contratto al nuovo proprietario.

Gli accordi di locazione e quindi non vengono cancellati, ma restano validi fino a scadenza.

Il conduttore per legge ha diritto anche in questo caso alla prelazione. Infatti se egli è disposto a comprare a parità di prezzo e condizioni di terzi, allora il proprietario deve prima proporre la vendita dell’immobile commerciale locato al conduttore.

La prelazione, anche in questo caso, ha dei limiti: viene data solo quando l’immobile viene impiegato per attività industriali, artigianali o commerciali che prevedano contatto con il pubblico.

Non viene concessa invece in caso di vendita immobile commerciale al coniuge, parenti o coeredi, né in altre circostanze stabilite dalla giurisprudenza.

La guida per vendere casa

Vendere casa è un’operazione delicata che richiede molto attenzione.

In alcuni casi diventa un’operazione molto lunga causata non solo dall’andamento del mercato immobiliare, ma anche dall’inesperienza.

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